Campingplatz-Bewertung: was Ihr Platz wirklich wert ist

Warum eine Zahl allein nichts wert ist

Die häufigste Frage lautet: Was ist mein Platz wert? Die ehrliche Antwort lautet: Das hängt davon ab, wer kauft und wozu. Ein Investor, der nur die Rendite sieht, rechnet anders als ein Betreiber aus der Nachbarschaft, der beim Einkauf von Technik und Personal auf seinen eigenen Platz zurückgreift, und anders als jemand, der die Fläche langfristig anders nutzen will.

Deshalb liefern wir keine einzelne Zahl, sondern eine Bandbreite mit offengelegten Annahmen. Wenn Sie in der Verhandlung sagen können, warum der Ertragswert bei einem bestimmten Multiplikator liegt und welche Investitionen darin schon abgezogen sind, verhandeln Sie auf Augenhöhe. Der Beitrag Was ist mein Campingplatz wert? erklärt die Verfahren im Detail.

Drei Zugänge führen zum selben Wert

Ertragswert. Der Platz ist so viel wert wie das, was er dauerhaft erwirtschaftet. Dazu bereinigen wir das Ergebnis um Sondereffekte und setzen einen kalkulatorischen Unternehmerlohn an. Das ist der wichtigste Schritt und wird am häufigsten übersehen: Viele Gastgeber zahlen sich kein marktgerechtes Gehalt. Wer das nicht herausrechnet, hält einen Betrieb für profitabler, als er ist.

Substanzwert. Grundstück, Gebäude, Technik und Außenanlagen abzüglich Abnutzung. Bei Plätzen mit erheblichem Sanierungsstau ist dieser Blick oft realistischer als der Ertragswert, weil der nächste Gastgeber erst investieren muss, bevor er verdient.

Marktvergleich. Was vergleichbare Objekte erzielt haben. Bei Campingplätzen ist das schwierig, weil es kaum öffentliche Vergleichsdaten gibt und jeder Platz anders ist. Wir nutzen ihn als Plausibilitätsprüfung, nicht als Grundlage.

Acht Faktoren bewegen den Preis am stärksten

Lage und Wasserzugang. Anteil und Altersstruktur der Dauercamper. Zustand der Sanitäranlagen. Baurecht und Erweiterungsmöglichkeit. Restlaufzeit bestehender Pachtverträge. Höhe des Sanierungsstaus. Auslastung außerhalb der Hauptsaison. Und schließlich: wie stark der Betrieb an der Person des Gastgebers hängt.

Der letzte Punkt wird regelmäßig unterschätzt. Ein Platz, der ohne den bisherigen Gastgeber nicht funktioniert, ist für einen Käufer weniger wert, weil er den Ertrag nicht übernehmen kann. Wer zwei Jahre vor der Übergabe anfängt, Abläufe zu dokumentieren und Verantwortung abzugeben, steigert den Wert seines Betriebs messbar.

Was diese Bewertung nicht ist

Sie ist kein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV und ersetzt kein Gerichtsgutachten. Für eine Erbauseinandersetzung vor Gericht, für steuerliche Zwecke oder für bestimmte Finanzierungsanlässe brauchen Sie ein förmliches Gutachten von einer öffentlich bestellten Sachverständigen. Wir sagen Ihnen, wenn das der Fall ist, und benennen Ihnen geeignete Ansprechpartner.

Für die unternehmerische Entscheidung, ob Sie verkaufen, verpachten oder weitermachen, ist unsere Bewertung die passende und deutlich schnellere Grundlage.

Ein Rechenbeispiel für den Ertragswert

Beispielrechnung, keine reale Zusage. Ein Platz erzielt im Schnitt der letzten drei Jahre ein bereinigtes Ergebnis von 150.000 Euro, nachdem ein kalkulatorischer Unternehmerlohn von 55.000 Euro abgezogen wurde. Bei einem Multiplikator von 7, der sich aus Lage, Zustand und Wachstumsaussichten ergibt, folgt daraus ein Ertragswert.

Der Substanzwert dient als Gegenprobe: Liegt er deutlich über dem Ertragswert, steckt viel Substanz in Grundstück und Gebäuden, die der laufende Betrieb noch nicht abbildet. Liegt er deutlich darunter, warnt das vor einem Sanierungsstau, den der Ertragswert allein nicht zeigt.

Wie sich eine Bewertung in der Praxis auf Verhandlungen auswirkt

Eine nachvollziehbare Bewertung verändert den Ton einer Verhandlung. Statt sich an einer Zahl festzubeißen, die keiner erklären kann, sprechen beide Seiten über die Annahmen dahinter: Ist der angesetzte Unternehmerlohn realistisch? Ist der Multiplikator für diese Lage zu hoch oder zu niedrig angesetzt? Diese Fragen lassen sich sachlich klären, eine gefühlte Zahl nicht.

Käufer und Pächter, die selbst rechnen können, respektieren eine gut hergeleitete Bewertung meist mehr als einen überhöhten ersten Preis. Wer zu hoch einsteigt und dann in mehreren Runden nachgeben muss, verliert an Verhandlungsposition. Wer mit einer belastbaren Zahl beginnt, muss seltener nachgeben und wirkt dabei glaubwürdiger.

Auch für interne Zwecke lohnt sich die Bewertung: als Grundlage für die Finanzierung einer größeren Investition, für die Aufteilung einer Erbschaft oder schlicht, um alle paar Jahre zu wissen, wie sich der Wert des eigenen Betriebs entwickelt. Wie stark sich eine einzelne Annahme auswirkt, zeigt sich schnell: Ändert sich der Multiplikator nur um einen halben Punkt, verschiebt sich der Ertragswert im Beispiel oben um 75.000 Euro. Deshalb erklären wir im Bericht nicht nur das Ergebnis, sondern auch, wie empfindlich es auf einzelne Annahmen reagiert, damit Sie in der Verhandlung wissen, worüber es sich zu streiten lohnt und worüber nicht.

Deshalb gehört zu jedem Bericht auch eine kurze Bandbreite, kein einzelner Punktwert: eine untere Grenze mit vorsichtigen Annahmen, eine obere mit optimistischen, und die von uns empfohlene Zahl dazwischen. Diese Spanne zeigt ehrlich, was eine Bewertung leisten kann. Wer Ihnen eine einzelne Zahl ohne Bandbreite nennt, hat entweder Glück oder verschweigt die Unsicherheit, die in jeder Bewertung steckt. Genau diese Nachvollziehbarkeit ist es, die morja von einer reinen Maklerschätzung unterscheidet, bei der oft nur ein Preis genannt wird, ohne dass die Herleitung offenliegt. Auch das erklären wir Ihnen gern im Detail, sobald Sie so weit sind.