Campingplatz verkaufen oder verpachten: drei Wege, einmal durchgerechnet

Sie sitzen im Herbst über den Zahlen der Saison und stellen sich zum wiederholten Mal dieselbe Frage: Campingplatz verkaufen oder verpachten? Die Kinder haben abgesagt, freundlich, aber endgültig. Der Platz läuft. Die Knie nicht mehr so wie vor zwanzig Jahren. Und jeder, mit dem Sie darüber sprechen, hat eine Meinung, die verdächtig gut zu seinem eigenen Geschäftsmodell passt.

Dieser Beitrag rechnet die Frage durch, statt sie zu beantworten. Sie finden hier die Argumente für beide Wege, einen dritten Weg, den viele gar nicht auf dem Zettel haben, ein vollständig offengelegtes Rechenbeispiel über zehn Jahre und am Ende eine Reihe von Fragen, mit denen Sie für sich selbst sortieren können. Was Sie hier nicht finden: eine Empfehlung, die für alle gilt. Die gibt es nicht.

Vorweg eine Einordnung, die den Rest des Textes leichter lesbar macht. Verkauf, Verpachtung und Betriebsführung unterscheiden sich in genau drei Punkten: Wem gehört der Platz, wer trägt das unternehmerische Risiko, und wann fließt Ihnen wie viel Geld zu. Alles andere sind Details.

Was Sie beim Verkauf bekommen und was Sie abgeben

Der Verkauf ist der einzige der drei Wege, der einen echten Schlussstrich zieht. Sie unterschreiben beim Notar, das Geld geht ein, und ab diesem Tag ist der Platz das Problem eines anderen. Kein Anruf mehr am Sonntagmorgen, weil die Pumpstation ausgefallen ist. Keine Diskussion mehr mit dem Kreis über die Abwasserleitung. Keine Verantwortung für achtzig Dauercamper, die Sie seit Jahrzehnten kennen.

Der zweite Vorteil ist die Sicherheit der Zahl. Was Sie beim Verkauf erhalten, steht im Vertrag. Bei den anderen beiden Wegen steht dort nur eine Erwartung. Wenn ab dem übernächsten Jahr eine Rezession kommt, wenn die Auslastung um fünfzehn Prozent einbricht, wenn die Energiekosten sich verdoppeln, dann trifft Sie das als Verkäufer nicht mehr. Diese Sicherheit hat einen Wert, und viele Übergeber unterschätzen ihn, weil er sich schlecht in eine Tabelle schreiben lässt.

Der dritte Punkt ist die Nachlassplanung. Ein Betrieb lässt sich schlecht unter drei Kinder aufteilen, ein Geldbetrag gut. Wer erlebt hat, wie eine Erbengemeinschaft über eine Immobilie zerfällt, weiß, warum manche Übergeber ganz bewusst verkaufen. Sie tauschen ein unteilbares Lebenswerk gegen etwas Teilbares.

Was Sie abgeben, ist ebenfalls klar benennbar. Sie geben jede künftige Wertsteigerung ab. Sie geben die Möglichkeit ab, es sich anders zu überlegen. Und Sie geben die Kontrolle darüber ab, was aus dem Platz wird. Der neue Eigentümer darf die Dauerstandplätze reduzieren, Mobilheime aufstellen und die Preise so gestalten, wie er möchte. Wenn Ihnen das mehr ausmacht, als Sie sich eingestehen, ist das ein ernstzunehmendes Argument und keine Gefühlsduselei.

Was die Verpachtung Ihnen jedes Jahr einbringt

Bei der Verpachtung bleibt der Platz Ihnen. Sie überlassen einem Pächter den Betrieb, er wirtschaftet auf eigene Rechnung, und er zahlt Ihnen dafür eine Pacht. Üblicherweise wird sie als Prozentsatz vom Nettoumsatz vereinbart, oft mit einer Mindestpacht als Untergrenze. Sie haben damit keine sichere Summe, aber einen planbaren jährlichen Zufluss.

Der eigentliche Vorteil liegt woanders. Die Wertsteigerung bleibt bei Ihnen. Wenn Camping in Schleswig-Holstein in zehn Jahren dort steht, wo es heute steht oder besser, profitieren Sie davon und nicht der Käufer. Wenn Ihre Enkelin mit dreiundzwanzig auf einmal Interesse zeigt, ist der Weg zurück offen. Diese Rückholoption ist der Grund, aus dem sich viele Übergeber gegen den Verkauf entscheiden, obwohl sie rein rechnerisch mit einer Verpachtung erst später besser dastehen.

Die Verpachtung hat auch Nachteile, und die stehen selten in Prospekten. Sie bleiben Eigentümer und damit für die Substanz zuständig, wenn nichts anderes vereinbart ist. Dach, Fach, Ver- und Entsorgung, die alte Trafostation. Sie bleiben abhängig davon, wie gut Ihr Pächter arbeitet, denn eine umsatzabhängige Pacht sinkt mit einem schlecht geführten Platz. Und Sie sind nicht wirklich raus. Sie fahren im März vorbei und sehen, dass die Hecke am Sanitärgebäude nicht geschnitten ist. Das muss man aushalten können.

Wenn Sie diesen Weg genauer prüfen wollen, finden Sie in unserer Übersicht zur Verpachtung eines Campingplatzes die Punkte, die im Pachtvertrag geregelt sein sollten, von der Instandhaltungsgrenze bis zur Anpassungsklausel.

Der dritte Weg: Betriebsführung, bei der Sie Eigentümer bleiben

Zwischen Verkauf und Verpachtung liegt ein Modell, das in der Campingbranche noch wenig verbreitet ist, in der Hotellerie dagegen seit Jahrzehnten Standard. Bei der Betriebsführung führt ein Dienstleister den Platz in Ihrem Namen und auf Ihre Rechnung. Er stellt die Betriebsleitung, kümmert sich um Personal, Buchung, Preisgestaltung, Einkauf und Technik. Sie zahlen ihm dafür eine Vergütung, meist aus einem festen Anteil am Umsatz und einem erfolgsabhängigen Anteil am Ergebnis.

Der entscheidende Unterschied zur Verpachtung: Das Betriebsergebnis bleibt bei Ihnen. Bei einem Pächter gehört der Gewinn ihm, er zahlt Ihnen die vereinbarte Pacht, mehr nicht. Bei der Betriebsführung gehört Ihnen der Gewinn und ebenso der Verlust. Sie bleiben Unternehmer, ohne den Betrieb selbst zu führen.

Das ist sachlich weder besser noch schlechter, es ist eine andere Risikoverteilung. Läuft der Platz gut, bleibt bei Ihnen mehr als bei einer Verpachtung. Läuft er schlecht, kann Ihr Zufluss auf null gehen, während eine Mindestpacht auch in einem schlechten Jahr überwiesen worden wäre. Dazu kommt: Sie finanzieren die Investitionen selbst. Neue Sanitäranlage, neuer Spielplatz, Ausbau der Stromversorgung für Wohnmobile mit hohem Bedarf. Das Geld dafür kommt von Ihnen, nicht vom Dienstleister.

Für wen kommt das infrage? Für Eigentümer, die Kapital haben oder Kredit bekommen, die an den Standort glauben und die den Platz in der Familie halten wollen, ohne selbst zu arbeiten. Für jemanden, der Ruhe und Planbarkeit will, ist eine Verpachtung mit Mindestpacht der ehrlichere Weg.

Das Rechenbeispiel: ein Platz mit 180 Stellplätzen

Jetzt die Zahlen. Wichtig vorweg: Was folgt, ist ein konstruiertes Rechenbeispiel mit einem erfundenen Platz. Es ist keine Prognose, keine Marktstatistik und keine Aussage darüber, was Ihr Platz wert ist. Jede einzelne Zahl weicht im Einzelfall ab, teilweise erheblich. Der Sinn der Rechnung liegt darin, die Struktur der drei Wege sichtbar zu machen, nicht ihre Höhe.

Die Annahmen, offen auf den Tisch

Die 28 Prozent Betriebsergebnis sind eine bewusst mittlere Annahme für einen ordentlich geführten Platz mit hohem Dauercamperanteil. Dauercamper bringen stabilen, aber niedrigen Umsatz je Platz, Touristik bringt mehr Umsatz und mehr Aufwand. Wie man von diesen Größen zu einem Wert kommt, steht ausführlicher in unserem Beitrag dazu, wie Sie den Wert eines Campingplatzes ermitteln.

Weg 1: Verkauf und anschließende Kapitalanlage

Für den Kaufpreis nehmen wir einen Ertragswert-Multiplikator auf das dauerhaft erzielbare Ergebnis nach Unternehmerlohn. Realistische Faktoren liegen je nach Lage, Substanz, Pachtland und Genehmigungslage grob zwischen dem Achtfachen und dem Zwölffachen. Wir rechnen mit dem Faktor 10.

120.000 Euro mal 10 ergibt einen Kaufpreis von 1.200.000 Euro für Grund, Gebäude und Betrieb.

Vom Kaufpreis geht die Steuer auf den Veräußerungsgewinn ab. Wir unterstellen im Beispiel eine effektive Belastung von 17 Prozent, weil der Übergeber älter als 55 Jahre ist und die einmalige Vergünstigung nach Paragraf 34 Einkommensteuergesetz in Anspruch nimmt. Das ist eine grobe Annahme und im Einzelfall völlig anders, je nach Buchwerten und stillen Reserven. Es bleiben rund 1.000.000 Euro netto.

Diese Million legen Sie an. Wir rechnen mit 3 Prozent Rendite pro Jahr nach Kosten und vor Steuern, thesaurierend, ohne Entnahmen. Nach zehn Jahren stehen 1.344.000 Euro. Davon geht Abgeltungsteuer auf den Ertrag ab, rund 91.000 Euro. Bleiben rund 1.253.000 Euro.

Weg 2: Verpachtung mit umsatzabhängiger Pacht

Wir vereinbaren eine Pacht von 12 Prozent vom Nettoumsatz. Bei 640.000 Euro sind das 76.800 Euro, gerundet 77.000 Euro pro Jahr.

Davon gehen die Kosten ab, die bei Ihnen als Eigentümer bleiben: Instandhaltung der Substanz, Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Verwaltung. Wir setzen dafür 15.000 Euro pro Jahr an. Bleiben 62.000 Euro vor Steuern. Bei 35 Prozent Belastung bleiben rund 40.000 Euro netto pro Jahr, über zehn Jahre also 400.000 Euro. Wir rechnen bewusst ohne Wiederanlage dieser Beträge, damit der Vergleich schlank bleibt.

Dazu kommt der Platz selbst. Wir unterstellen einen nominalen Wertzuwachs von 1,5 Prozent pro Jahr auf den Ausgangswert von 1,2 Millionen Euro. Nach zehn Jahren ergibt das rund 1.390.000 Euro. Wichtig: Dieser Wert ist nicht liquide. Wenn Sie ihn realisieren wollen, fällt zu diesem Zeitpunkt wieder Steuer an.

Weg 3: Betriebsführung durch einen Dienstleister

Das Betriebsergebnis vor Unternehmerlohn beträgt 180.000 Euro. Der Unternehmerlohn entfällt, weil Sie nicht mehr mitarbeiten, stattdessen kommt die Vergütung des Dienstleisters.

Wir rechnen mit einer Grundvergütung von 5 Prozent vom Umsatz, also 32.000 Euro, plus einem Erfolgsanteil von 15 Prozent vom Betriebsergebnis, also 27.000 Euro. Zusammen rund 59.000 Euro pro Jahr.

Es bleiben 121.000 Euro. Davon gehen die Instandhaltung und die Ersatzinvestitionen ab, die Sie in diesem Modell vollständig tragen. Wir setzen 30.000 Euro pro Jahr an, doppelt so viel wie bei der Verpachtung, weil dort ein Teil beim Pächter liegt. Bleiben 91.000 Euro vor Steuern. Nach 35 Prozent bleiben rund 59.000 Euro netto pro Jahr, über zehn Jahre 590.000 Euro.

Der Platzwert nach zehn Jahren liegt hier etwas höher, weil laufend investiert wurde. Wir setzen 1.450.000 Euro an.

Die drei Rechenwege nebeneinander

Der Vergleich über zehn Jahre auf einen Blick

Diese Tabelle verführt zu einem Fehlschluss, deshalb der Hinweis in aller Deutlichkeit: Die Summen in der vierten Zeile sind nicht gleichwertig. Beim Verkauf ist die Zahl eine Tatsache. Bei den anderen beiden ist sie ein Erwartungswert unter der Annahme, dass zehn Jahre lang nichts Größeres passiert. Wer diese drei Zahlen nebeneinanderlegt und die höchste nimmt, hat den Punkt verfehlt.

Was passiert, wenn es schlechter läuft

Ein Rechenbeispiel ohne Gegenprobe ist wertlos. Wir rechnen dieselben drei Wege noch einmal mit einem um 15 Prozent niedrigeren Umsatz und einem um 20 Prozent niedrigeren Ergebnis. Ein solcher Rückgang ist über zehn Jahre keine exotische Annahme, sondern eine normale Möglichkeit.

Der Abstand schrumpft deutlich. Der Verkauf ist der einzige Weg, dessen Ergebnis sich nicht verändert, weil das Geld den Betrieb bereits verlassen hat. Genau das ist sein eigentliches Argument. Sie kaufen sich mit dem niedrigeren rechnerischen Endwert eine Gewissheit, die die anderen beiden Wege nicht bieten können.

Umgekehrt gilt dasselbe: Läuft der Platz besser als angenommen, etwa weil die Touristikplätze ausgebaut werden und die Auslastung steigt, wächst der Abstand in die andere Richtung. Wer den Verkauf wählt, verzichtet auf beide Enden dieser Spanne.

Die steuerlichen Unterschiede in Grundzügen

Dieser Abschnitt ist bewusst grob gehalten. Er ist keine Steuerberatung und ersetzt sie nicht. Steuerlich entscheidet bei jedem der drei Wege der Einzelfall, insbesondere die Buchwerte, die Höhe der stillen Reserven, Ihr Alter, Ihre Rechtsform und die Frage, wie das Grundstück gehalten wird. Lassen Sie das prüfen, bevor Sie etwas unterschreiben, nicht danach.

Beim Verkauf entsteht ein Veräußerungsgewinn. Er wird nach Paragraf 16 Einkommensteuergesetz erfasst. Wer das 55. Lebensjahr vollendet hat oder dauernd berufsunfähig ist, kann einmal im Leben einen Freibetrag und den ermäßigten Steuersatz nach Paragraf 34 in Anspruch nehmen. Die Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer. Ein Nebeneffekt wird oft übersehen: Betriebsvermögen kann erbschaftsteuerlich begünstigt sein, Bankguthaben ist es nicht. Wer verkauft, tauscht möglicherweise begünstigtes Vermögen gegen nicht begünstigtes.

Bei der Verpachtung haben Sie in aller Regel ein Wahlrecht. Verpachten Sie den Betrieb im Ganzen und erklären Sie keine Betriebsaufgabe, bleibt der Gewerbebetrieb steuerlich bestehen. Die stillen Reserven werden nicht aufgedeckt, die Pachteinnahmen sind Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Gewerbesteuer fällt bei einer reinen Betriebsverpachtung meist nicht an. Erklären Sie dagegen die Aufgabe, wird der Aufgabegewinn sofort versteuert, dafür sind die Pachteinnahmen danach Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Was in Ihrem Fall günstiger ist, hängt von den stillen Reserven ab, nicht von einer Faustregel.

Bei der Betriebsführung bleiben Sie Gewerbetreibender. Die Einkünfte sind Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Gewerbesteuer fällt an, wird bei natürlichen Personen aber weitgehend auf die Einkommensteuer angerechnet. Das Betriebsvermögen bleibt in seiner bisherigen Form bestehen. Für die Übertragung auf die nächste Generation kann das relevant sein, weil die erbschaftsteuerlichen Begünstigungen an einen aktiv geführten Betrieb anknüpfen und bei verpachtetem Vermögen zusätzliche Prüfungen greifen. Auch hier gilt: Größenordnung, nicht Zusage. Ein Steuerberater mit Erfahrung in der Unternehmensnachfolge gehört an diesen Punkt.

Woran Sie merken, welcher Weg zu Ihnen passt

Nehmen Sie sich die folgenden Fragen und beantworten Sie sie schriftlich. Nicht im Kopf, schriftlich. Der Unterschied ist größer, als man denkt.

Brauchen Sie das Geld oder brauchen Sie ein Einkommen? Wenn Sie eine konkrete Summe brauchen, für eine Wohnung, für die Auszahlung eines Geschwisterteils, für die Absicherung Ihrer Frau, dann brauchen Sie den Verkauf. Wenn Sie ein auskömmliches Monatseinkommen brauchen und schon eines aus der Rente haben, reicht die Pacht.

Wie viele Erben gibt es und wie gut verstehen die sich? Bei einem Kind, das kein Interesse hat, ist die Verpachtung leicht. Bei drei Kindern in drei Städten mit unterschiedlichen Vorstellungen wird ein gemeinsam gehaltener Betrieb schnell zur Last. Fragen Sie sich ehrlich, was Sie Ihren Kindern hinterlassen wollen: einen Vermögensgegenstand oder eine Aufgabe.

Was passiert, wenn drei Jahre lang nichts ankommt? Rechnen Sie durch, ob Sie ohne Zufluss aus dem Platz leben können. Wenn die Antwort nein lautet, scheidet die Betriebsführung aus, unabhängig davon, wie gut die Rechnung im Normalfall aussieht.

Können und wollen Sie noch investieren? Steht in den nächsten fünf Jahren eine neue Sanitäranlage an, ein Wechsel der Stromversorgung, eine Erneuerung der Abwasserleitung? Wenn ja, und wenn Sie dafür weder Eigenkapital noch Kreditwilligkeit haben, dann gehört diese Last in andere Hände. Das spricht für Verkauf oder für eine Verpachtung mit klarer Investitionsverpflichtung des Pächters.

Gibt es in der Familie jemanden, der in zehn Jahren vielleicht doch will? Nicht heute, aber vielleicht. Wenn ja, ist der Verkauf die einzige Entscheidung, die diese Möglichkeit endgültig beendet. Verpachtung und Betriebsführung halten sie offen.

Wie reagieren Sie, wenn jemand anderes es anders macht als Sie? Stellen Sie sich vor, der Pächter erhöht die Dauerstandplatzgebühr um zwanzig Prozent, streicht das Sommerfest und stellt zehn Mietunterkünfte auf. Wenn Ihnen bei diesem Gedanken der Blutdruck steigt, sollten Sie über den Verkauf nachdenken. Nicht, weil Ihr Gefühl falsch ist, sondern weil Sie sich damit selbst schützen.

Was fehlt Ihnen mehr, die Arbeit oder die Zugehörigkeit? Manche Übergeber wollen die Arbeit los sein, aber nicht den Platz. Für die ist die Betriebsführung gemacht. Andere wollen wirklich weg. Für die ist jeder Weg außer dem Verkauf eine halbe Sache, die sie zehn Jahre lang begleitet.

Was Sie jetzt tun können

Bevor Sie sich für einen Weg entscheiden, brauchen Sie zwei Dinge: eine belastbare Zahl zu Ihrem tatsächlichen Betriebsergebnis der letzten drei Jahre, bereinigt um alles, was privat mitgelaufen ist, und eine ehrliche Einschätzung des Investitionsstaus. Ohne diese beiden Zahlen ist jede Entscheidung geraten. Erst danach lohnt sich das Gespräch über Kaufpreise und Pachtsätze.

Wenn Sie noch am Anfang stehen und zunächst wissen wollen, welche Wege es überhaupt gibt und wie man einen geeigneten Nachfolger findet, lesen Sie den Beitrag darüber, was zu tun ist, wenn für einen Campingplatz ein Nachfolger gesucht wird.

morja berät zu Betriebsführung, Nachfolge und Entwicklung von Campingplätzen, findet Betreiber oder Pächter und rechnet die drei Wege im Erstgespräch mit Ihren eigenen Zahlen durch, ergebnisoffen und ohne dass Sie sich zu etwas verpflichten.