Campingplatz-Nachfolger gesucht heißt nicht automatisch verkaufen: fünf Wege

Wenn Sie diesen Beitrag gefunden haben, haben Sie die drei Wörter vermutlich selbst schon einmal in ein Suchfeld getippt: "Campingplatz Nachfolger gesucht". Vielleicht spät abends, nach der Saison, als der Platz leer war und die Frage lauter wurde. Ihre Kinder haben andere Berufe, andere Städte, andere Pläne. Das ist keine Kränkung, auch wenn es sich manchmal so anfühlt. Es ist einfach die Lage.

Die gute Nachricht vorweg: Sie stehen nicht vor der Wahl zwischen Weitermachen bis zum Umfallen und Verkaufen. Es gibt fünf ernsthafte Wege, einen Campingplatz in andere Hände zu geben, und bei dreien davon bleibt der Platz in Ihrem Eigentum. Welcher zu Ihnen passt, hängt davon ab, was Ihnen wichtiger ist: Geld auf dem Konto, Einnahmen über Jahre, Einfluss auf das, was aus dem Platz wird, oder schlicht Ruhe.

Dieser Beitrag stellt die fünf Wege nebeneinander. Mit Vor- und Nachteilen, mit der Frage, wem sie passen, und mit dem, was sie praktisch bedeuten. Ohne Empfehlung, welchen Sie nehmen sollen. Das können Sie besser entscheiden als jeder Außenstehende.

Warum die Nachfolgefrage gerade jetzt so viele Plätze gleichzeitig trifft

Die deutsche Campingwirtschaft hat eine auffällige Altersstruktur, und zwar nicht bei den Gästen, sondern bei den Gastgebern. Ein großer Teil der heutigen Plätze ist zwischen den 1960er und den 1980er Jahren entstanden. Damals wurde aus einer Wiese am Wasser, aus einer aufgegebenen Weide oder aus einem Stück Wald ein Campingplatz. Oft ohne Businessplan, oft mit der eigenen Familie als einziger Belegschaft, meistens Schritt für Schritt über Jahrzehnte gewachsen.

Wer 1975 mit dreißig Jahren angefangen hat, ist heute über achtzig. Wer 1985 mit dreißig eingestiegen ist, geht jetzt auf siebzig zu. Die Gründergeneration verlässt den Betrieb also nicht einzeln und verteilt über die Jahre, sondern in einer Welle. Und diese Welle trifft auf eine Generation von Kindern, die andere Ausbildungen gemacht hat und für die ein Platz mit 200 Stellplätzen kein Erbe ist, sondern eine Sieben-Tage-Woche von April bis Oktober.

Wie viele Betriebe betroffen sind, lässt sich nicht exakt beziffern. Ein Hinweis ist aber, wie oft die Frage gestellt wird: Der Suchbegriff "Campingplatz Nachfolger gesucht" wird in Deutschland rund 1.600-mal im Monat eingegeben (Quelle: Google Ads Keyword-Planer, Zwölfmonatsschnitt bis Juli 2026). Das sind Menschen, die aktiv suchen, in dieser einen Formulierung, in einem Land mit einer überschaubaren Zahl an Plätzen. Sie sind mit dieser Frage also alles andere als allein.

Für Sie hat das zwei Seiten. Auf der einen Seite kommen in den nächsten Jahren viele Plätze gleichzeitig auf den Markt, das erhöht die Auswahl für Käufer und Pächter. Auf der anderen Seite ist die Nachfrage nach Camping stabil und das Interesse an Plätzen als Anlage groß. Ein gepflegter Platz mit ordentlichen Zahlen findet Interessenten. Ein Platz mit ungeklärten Genehmigungen, veralteter Ver- und Entsorgung und einer Buchhaltung, die niemand außer Ihnen versteht, findet sie deutlich schwerer.

Bevor Sie über Wege nachdenken: drei Fragen an sich selbst

Die Wahl des Weges ist keine betriebswirtschaftliche Frage, jedenfalls nicht zuerst. Sie ist eine persönliche. Bevor Sie Angebote vergleichen, sollten Sie für sich beantworten, was Sie eigentlich wollen.

Erstens: Brauchen Sie Kapital oder Einkommen? Ein Verkauf bringt eine große Summe auf einmal. Verpachtung und Betriebsführung bringen über Jahre kleinere Beträge. Wer eine Zahlung braucht, um Geschwister auszuzahlen oder Schulden abzulösen, entscheidet anders als jemand, der eine monatliche Ergänzung zur Rente sucht.

Zweitens: Wie wichtig ist Ihnen, was aus dem Platz wird? Manche Übergeber sagen ehrlich, dass es ihnen nach der Übergabe gleichgültig sein wird. Die meisten sagen das nicht. Wenn Ihnen wichtig ist, dass die Dauercamper bleiben können, dass der Platz nicht in eine Ferienhaussiedlung umgewandelt wird und dass der Name bestehen bleibt, dann engt das die Auswahl ein. Solche Zusagen müssen im Vertrag stehen, sonst sind sie nichts wert.

Drittens: Wollen Sie ganz raus oder nur weniger arbeiten? Es gibt Übergeber, die den Schlüssel abgeben und nie wiederkommen wollen. Und es gibt welche, die weiter im Haus am Eingang wohnen und im Frühjahr die Hecken schneiden möchten. Beides ist legitim. Beides führt zu unterschiedlichen Verträgen.

Wenn Sie diese drei Fragen beantwortet haben, sortieren sich die fünf Wege fast von selbst.

Weg 1: Die Übergabe in der Familie, auch jenseits der direkten Linie

Der erste Weg ist der naheliegende, und viele Übergeber haken ihn zu schnell ab. "Die Kinder wollen nicht" beendet in vielen Familien das Gespräch. Dabei ist die Familie größer als die eigenen Kinder.

Fragen Sie einmal systematisch durch: Nichten und Neffen, angeheiratete Familie, Enkelkinder, die inzwischen erwachsen sind. Nicht selten gibt es jemanden, der Interesse hätte, aber nie gefragt wurde, weil er sich nicht für zuständig hielt. Der Schwiegersohn, der im Hotelfach arbeitet. Die Nichte, die nach dem Studium in der Gastronomie gelandet ist. Manchmal ist es auch eine langjährige Platzwartin, die zwar nicht verwandt, aber seit fünfzehn Jahren da ist.

Was der Familienweg praktisch bedeutet

Eine Familienübergabe ist selten ein einzelner Termin. Üblich ist ein gestufter Einstieg über zwei bis fünf Jahre: erst Mitarbeit, dann Verantwortung für Teilbereiche, dann Geschäftsführung, dann Übertragung. Das hat einen guten Grund. Der Nachfolger muss lernen, wie der Platz funktioniert, und Sie müssen lernen loszulassen. Beides dauert.

Rechtlich und steuerlich ist die Familienübergabe der komplizierteste der fünf Wege. Schenkung oder Verkauf, Pflichtteilsansprüche der anderen Geschwister, Versorgung des Übergebers, betriebliche und private Vermögensteile: Das gehört in die Hand von Steuerberatung und Notariat, und zwar früh. Verlassen Sie sich hier auf keine Faustregel aus dem Bekanntenkreis, sondern lassen Sie Ihren Einzelfall prüfen.

Vorteile: Der Platz bleibt in der Familie. Das Wissen über den Betrieb geht nicht verloren. Dauercamper und Mitarbeiter erleben Kontinuität. Übertragungen innerhalb der Familie sind steuerlich oft günstiger als ein Verkauf, was aber im Einzelfall zu prüfen ist.

Nachteile: Familienkonflikte werden über den Platz ausgetragen. Geschwister, die nicht übernehmen, wollen trotzdem ihren Anteil. Und der Nachfolger übernimmt oft aus Pflichtgefühl statt aus Überzeugung, was sich nach fünf Jahren rächt.

Passt, wenn: Es tatsächlich jemanden gibt, der es will, nicht nur jemanden, der nicht Nein sagen kann.

Weg 2: Der Verkauf an einen Käufer oder Investor

Der Verkauf ist der klarste Schnitt. Sie übertragen Grundstück und Betrieb, bekommen einen Kaufpreis, und danach ist es der Platz eines anderen.

Käufer sind heute selten Privatleute mit einem Traum. Häufiger sind es bestehende Gastgeber, die wachsen wollen, Family Offices, die Grundstücke mit laufendem Ertrag suchen, oder Quereinsteiger mit Kapital, die sich eine Betriebsleitung einstellen. Für Sie macht das einen Unterschied: Ein Gastgeber, der schon drei Plätze führt, weiß, was er kauft, und verhandelt hart. Ein Family Office rechnet und interessiert sich weniger für die Geschichte des Platzes.

Was den Preis wirklich bestimmt

Der Kaufpreis setzt sich aus dem Wert des Grundstücks und dem Ertragswert des Betriebs zusammen. Was ihn nach oben oder unten zieht, ist meistens nicht die Lage allein, sondern die Sauberkeit der Unterlagen: nachvollziehbare Zahlen der letzten drei bis fünf Jahre, geklärte Genehmigungslage, Zustand von Wasser, Abwasser und Strom, Laufzeit der Dauercamperverträge, Anteil von Dauer- zu Touristikplätzen. Wie diese Faktoren zusammenwirken, haben wir ausführlich beschrieben, wenn Sie den Wert Ihres Campingplatzes ermitteln wollen.

Rechnen Sie beim Verkauf mit zwölf bis achtzehn Monaten vom Entschluss bis zum Notartermin. Prüfung, Verhandlung, Finanzierung des Käufers und die Abwicklung brauchen diese Zeit. Und rechnen Sie damit, dass ein Käufer alles sehen will, auch das, was Sie ungern zeigen.

Vorteile: Sie bekommen eine Summe auf einmal und sind danach frei. Keine Haftung für den laufenden Betrieb, keine Anrufe mehr im Juli. Für die Erbfolge ist Geld einfacher zu teilen als ein Betrieb.

Nachteile: Sie geben die Kontrolle vollständig ab. Was der Käufer aus dem Platz macht, entscheidet er. Zusagen zu Dauercampern oder zum Erhalt des Betriebs sind nur so viel wert, wie sie im Vertrag stehen. Und die steuerliche Belastung des Verkaufserlöses kann erheblich sein, das gehört vorher gerechnet, nicht nachher.

Passt, wenn: Sie Kapital brauchen, einen klaren Schnitt wollen und mit dem leben können, was danach passiert.

Weg 3: Die Verpachtung, bei der Sie Eigentümer bleiben

Bei der Verpachtung überlassen Sie den Betrieb einem Pächter. Er führt den Platz auf eigene Rechnung, trägt das unternehmerische Risiko und zahlt Ihnen dafür eine Pacht. Das Grundstück bleibt Ihres und geht später an Ihre Erben.

Für viele Übergeber ist das der erste Weg, der sich nicht wie Aufgeben anfühlt. Sie behalten das Eigentum, Sie bekommen jedes Jahr Geld, und Sie müssen nicht mehr um sechs Uhr die Schranke öffnen. Die Unterschiede zum Verkauf im Detail haben wir gegenübergestellt, wenn Sie Verkauf und Verpachtung direkt vergleichen möchten.

Ein Rechenbeispiel mit offengelegten Annahmen

Das Folgende ist ein Beispiel zur Veranschaulichung der Größenordnungen, keine Prognose und keine Aussage über Ihren Platz. Angenommen, ein Platz mit 200 Stellplätzen erzielt einen Jahresumsatz von 600.000 Euro. Angenommen weiter, die Pacht wird, wie in der Branche verbreitet, als Anteil am Umsatz vereinbart und liegt in der Größenordnung von zehn bis fünfzehn Prozent. Dann läge die Jahrespacht grob gerechnet zwischen 60.000 und 90.000 Euro, davon gehen noch Grundsteuer, Versicherungen und die Instandhaltung der Substanz ab, sofern der Vertrag sie bei Ihnen belässt. Die tatsächliche Höhe hängt von Region, Zustand, Dauercamperanteil und Vertragsgestaltung ab und kann deutlich abweichen.

Vorteile: Das Eigentum bleibt bei Ihnen und in der Familie. Sie haben planbare Einnahmen ohne operative Arbeit. Läuft es mit dem Pächter nicht, endet der Vertrag irgendwann, und Sie können neu entscheiden.

Nachteile: Sie sind vom Pächter abhängig. Ein Pächter, der schlecht wirtschaftet, ruiniert in fünf Jahren einen Ruf, den Sie in dreißig aufgebaut haben. Ein Pächter, der Umsatzpacht zahlt, hat wenig Interesse an Investitionen, die sich erst nach Vertragsende auszahlen. Und die Instandhaltung der Substanz bleibt in vielen Verträgen bei Ihnen, das heißt: Die neue Sanitäranlage zahlen weiterhin Sie.

Passt, wenn: Sie das Eigentum halten wollen, laufende Einnahmen brauchen und einen Pächter finden, dem Sie den Platz zutrauen.

Weg 4: Betriebsführung durch einen Dienstleister

Der vierte Weg wird seltener genannt, ist aber für einige Konstellationen der passende. Hier bleiben Sie Eigentümer und der Betrieb bleibt wirtschaftlich Ihrer. Ein Dienstleister übernimmt die Führung des Platzes: Personal, Buchungen, Abrechnung, Gästebetreuung, Instandhaltungsplanung, Behördenkram. Sie erhalten je nach Modell eine Pacht oder eine Beteiligung am Ergebnis.

Der Unterschied zur Verpachtung ist wichtig und wird oft übersehen. Der Pächter arbeitet auf eigene Rechnung und behält, was übrig bleibt. Der Betriebsführer arbeitet für Sie und wird dafür vergütet. Das heißt: Sie haben mehr Einblick und mehr Einfluss, tragen aber auch mehr vom wirtschaftlichen Ergebnis, im guten wie im schlechten Jahr.

Was das im Alltag heißt

Praktisch ändert sich für Ihre Gäste wenig, für Sie viel. Die Verträge mit den Dauercampern laufen weiter, die Details hängen vom gewählten Modell ab und gehören geprüft. Der Platz behält in der Regel seinen Namen. Sie können, wenn Sie wollen, wohnen bleiben und im Rahmen des Vereinbarten mitreden. Was wegfällt, ist die Verantwortung für den täglichen Betrieb und für das Personal.

Dieses Modell setzt voraus, dass der Betrieb eine Größe hat, die eine professionelle Führung trägt. Bei sehr kleinen Plätzen geht die Vergütung des Dienstleisters schnell durch den ganzen Ertrag. Es setzt außerdem Vertrauen voraus, denn Sie geben die Steuerung ab, ohne das Risiko abzugeben. Prüfen Sie deshalb genau, wer für den Dienstleister vor Ort ist, wie berichtet wird und wie Sie den Vertrag beenden können. Wie eine solche Zusammenarbeit aufgesetzt wird, beschreiben wir auf der Seite zu Betriebsführung und Nachfolge bei Campingplätzen.

Vorteile: Eigentum und Wertsteigerung bleiben bei Ihnen. Sie behalten Einfluss auf die Entwicklung des Platzes. Die operative Last fällt weg. Für Erben ist ein geführter Betrieb leichter zu halten als ein selbst zu führender.

Nachteile: Sie bleiben im unternehmerischen Risiko. Ein schwaches Jahr ist auch Ihr schwaches Jahr. Sie brauchen einen Partner, dem Sie über Jahre vertrauen, und die Auswahl an ernsthaften Anbietern ist überschaubar. Die Vergütung schmälert Ihren Ertrag gegenüber der Eigenführung.

Passt, wenn: Sie den Platz nicht abgeben, aber auch nicht mehr selbst führen wollen, und der Betrieb groß genug ist.

Weg 5: Genossenschaft oder Übergabe an die Dauercamper

Der fünfte Weg ist der ungewöhnlichste und wird meist von Übergebern erwogen, denen die Gemeinschaft auf dem Platz besonders wichtig ist. Die Idee: Die Dauercamper selbst übernehmen den Platz, organisiert als Genossenschaft, als Verein oder als Gesellschaft mit vielen kleinen Anteilen.

Das klingt zunächst schön und ist praktisch anspruchsvoll. Es braucht eine Rechtsform, eine Satzung, eine Geschäftsführung und eine Finanzierung. Es braucht vor allem eine Gruppe von Dauercampern, die bereit ist, Geld einzuzahlen und Verantwortung zu übernehmen, und zwar nicht nur bei der ersten Versammlung, sondern auch im dritten Jahr, wenn die Kläranlage kaputtgeht.

Woran solche Modelle scheitern und woran sie gelingen

Sie scheitern meist an drei Dingen: an der Finanzierung, weil Banken eine junge Genossenschaft ohne Ertragshistorie zurückhaltend behandeln. An der Führung, weil ein Platz eine Person braucht, die entscheidet, und ein Gremium sich schwer damit tut. Und an der Erwartungshaltung, weil aus Gästen über Nacht Miteigentümer werden, die alle unterschiedliche Vorstellungen haben.

Sie gelingen, wenn es einen kleinen, handlungsfähigen Kern gibt, wenn eine hauptamtliche Geschäftsführung eingesetzt wird und wenn die Sache über zwei bis drei Jahre vorbereitet wurde. Die rechtliche und steuerliche Gestaltung ist hier besonders anspruchsvoll und braucht in jedem Fall fachliche Begleitung.

Vorteile: Der Platz bleibt in seinem Charakter erhalten, weil ihn die führen, die ihn nutzen. Dauercamper haben ein starkes Interesse daran, dass es weitergeht. Für Sie kann sich eine Lösung ergeben, die sich nach Fortsetzung anfühlt, nicht nach Verkauf.

Nachteile: Lange Vorbereitung, hohe Anforderungen an Organisation und Finanzierung, unsicherer Ausgang. Der erzielbare Preis liegt oft unter dem, was ein Investor zahlen würde. Und Sie brauchen Geduld für viele Versammlungen.

Passt, wenn: Sie eine aktive, finanzstarke Dauercampergemeinschaft haben, genug Vorlauf und keinen Druck, schnell Geld zu sehen.

Die fünf Wege nebeneinander

Die folgende Übersicht ist eine Vereinfachung. Jeder der fünf Wege lässt sich vertraglich so gestalten, dass er in einzelnen Punkten anders ausfällt.

Womit Sie zwei Jahre vorher anfangen sollten

Der häufigste Fehler ist nicht die falsche Wahl des Weges. Es ist der zu späte Beginn. Wer erst anfängt, wenn er nicht mehr kann, verhandelt schlecht. Zwei Jahre sind ein realistischer Vorlauf. Hier ein Zeitplan, an dem Sie sich orientieren können.

Monate 1 bis 6: Ordnung schaffen

Bringen Sie die Zahlen in eine Form, die ein Fremder versteht. Drei bis fünf Jahre Gewinn- und Verlustrechnung, getrennt nach Dauercamping, Touristik, Gastronomie und Nebenerlösen. Sortieren Sie die Verträge: Dauercamperverträge, Pachtverträge über Flächen, Versicherungen, Wartungsverträge. Holen Sie den Stand der Genehmigungen ein, also Baugenehmigungen, wasserrechtliche Erlaubnisse, Abwasserthemen. Legen Sie eine Liste des Anlagevermögens an, mit Baujahr und Zustand. Das klingt trocken und ist die Arbeit, die später den Preis macht.

Monate 7 bis 12: Bewerten und entscheiden

Lassen Sie den Platz bewerten, bevor Sie mit irgendjemandem sprechen. Sie müssen wissen, worüber Sie reden. Klären Sie parallel mit Steuerberatung und Notariat, welche steuerlichen Folgen die einzelnen Wege für Sie hätten, und zwar für Ihren Fall, nicht allgemein. Sprechen Sie in dieser Phase auch mit Ihrer Familie, und zwar mit allen, nicht nur mit denen, die zustimmen werden. Am Ende dieser sechs Monate sollten Sie wissen, welchen der fünf Wege Sie gehen wollen.

Monate 13 bis 18: Auswählen und verhandeln

Jetzt erst sprechen Sie mit Interessenten, Pächtern oder Dienstleistern. Sprechen Sie mit mehreren. Lassen Sie sich Referenzen geben und rufen Sie dort an. Bei einem Pächter oder Betriebsführer ist die Frage nach den anderen Plätzen, die er führt, die wichtigste. Fahren Sie hin und schauen Sie sich an, wie es dort aussieht.

Monate 19 bis 24: Übergeben

Vertrag, Notar, Übergabe. Planen Sie eine Übergabephase von mindestens einer Saison ein, in der Sie erreichbar sind. Nicht als Chef, sondern als Auskunft. Wo liegt der Hauptschieber. Welcher Dauercamper ist heikel. Wann kommt der Wasserprüfer. Dieses Wissen steht nirgends geschrieben, und es ist mehr wert, als die meisten Nachfolger anfangs glauben.

Die Fehler, die bei Übergaben immer wieder passieren

Zu spät anfangen. Der Klassiker. Wer unter Zeitdruck oder gesundheitlichem Druck übergibt, akzeptiert Bedingungen, die er sonst nicht akzeptiert hätte.

Nur mit einem Interessenten sprechen. Der erste, der freundlich anruft, ist selten der beste. Ohne Vergleich haben Sie keine Verhandlungsposition und keinen Maßstab.

Zusagen nicht schriftlich festhalten. "Die Dauercamper können natürlich bleiben" ist ein Satz aus einem Gespräch. Im Vertrag steht er meistens nicht. Alles, was Ihnen wichtig ist, gehört hinein, auch wenn es unhöflich wirkt, danach zu fragen.

Die Zahlen schönen oder Probleme verschweigen. Eine undichte Abwasserleitung, ein strittiges Wegerecht, ein Dauercamper im Rechtsstreit: All das kommt in der Prüfung ans Licht. Wenn es dann kommt, kostet es mehr als vorher, weil das Vertrauen beschädigt ist.

Die Dauercamper zu spät informieren. Auf einem Campingplatz gibt es keine Geheimnisse. Wenn drei Fremde mit Klemmbrettern über den Platz laufen, ist die Nachricht abends im ganzen Platz. Sagen Sie es lieber selbst, und sagen Sie dabei auch, was gleich bleibt.

Nach der Übergabe nicht loslassen. Der Übergeber, der weiter im Haus wohnt und jeden Morgen Anweisungen gibt, ist für den Nachfolger das größte Problem. Regeln Sie vorher, welche Rolle Sie behalten. Und halten Sie sich daran.

Auf die eigene Nachfolgeregelung im Privaten verzichten. Testament, Vollmachten, Vertretungsregelung für den Krankheitsfall: Das gehört zur Betriebsnachfolge dazu, auch wenn es unangenehm ist. Fragen Sie hierzu Ihr Notariat.

Was Sie jetzt tun können

Fangen Sie mit den Unterlagen an. Nicht mit Gesprächen, nicht mit Anzeigen, nicht mit Maklern. Die drei bis fünf Jahre Zahlen, die Verträge, der Genehmigungsstand und eine ehrliche Liste dessen, was in den nächsten fünf Jahren erneuert werden muss: Diese vier Dinge brauchen Sie für jeden der fünf Wege. Wer sie hat, kann in Ruhe entscheiden. Wer sie nicht hat, entscheidet unter Druck.

Und dann nehmen Sie sich Zeit für die drei Fragen vom Anfang. Kapital oder Einkommen. Kontrolle oder Freiheit. Ganz raus oder weniger arbeiten. Wenn Sie die für sich beantwortet haben, bleiben von fünf Wegen meistens zwei übrig, und über zwei lässt sich vernünftig reden.

morja findet für Eigentümer, die den Platz behalten, aber nicht mehr selbst betreiben wollen, den passenden Betreiber oder Pächter und begleitet den Übergang.