Einen Campingplatz eröffnen heißt: Voraussetzungen vor Ideen

Sie haben eine Fläche. Vielleicht eine Wiese am See, vielleicht eine ehemalige Kiesgrube, vielleicht eine landwirtschaftliche Restfläche am Ortsrand. Und Sie haben den Gedanken: Hier könnte Camping stattfinden. Bevor Sie weiterlesen, eine ehrliche Auskunft. Wer in Deutschland einen Campingplatz eröffnen will, braucht dafür in aller Regel mehrere Jahre, nicht mehrere Monate. Und die meisten Vorhaben scheitern nicht am Geld. Sie scheitern am Planungsrecht.

Das klingt entmutigend, ist aber die nützlichste Information am Anfang, denn sie ordnet die Reihenfolge. Viele Gründer beginnen mit der Bettenzahl, dem Namen und der Gestaltung der Rezeption. Sinnvoll ist die umgekehrte Richtung. Zuerst klären Sie, ob auf Ihrer Fläche überhaupt gebaut werden darf. Alles andere ist erst danach eine Frage.

Dieser Beitrag führt Sie durch die Reihenfolge: Planungsrecht, Landesverordnung, weitere Genehmigungen, Standort, Kosten, Zeitplan. Am Ende stehen zwei Wege, die deutlich schneller ans Ziel führen und die in den ersten Gesprächen fast nie zur Sprache kommen.

Warum das Planungsrecht über Ihr Vorhaben entscheidet

Ein Campingplatz ist rechtlich eine bauliche Anlage, auch dann, wenn kein einziges Gebäude entsteht. Stellplätze, Wege, Ver- und Entsorgungsleitungen: Das alles verändert die Fläche dauerhaft. Deshalb brauchen Sie Baurecht, bevor Sie irgendetwas anlegen.

Die entscheidende Frage lautet: In welcher planungsrechtlichen Lage befindet sich Ihr Grundstück? Es gibt drei Möglichkeiten. Es liegt in einem Gebiet mit gültigem Bebauungsplan. Es liegt im unbeplanten Innenbereich, also im Zusammenhang bebauten Ortsteil. Oder es liegt im Außenbereich. Der dritte Fall ist bei Camping-Vorhaben der häufigste, denn attraktive Flächen liegen selten mitten im Ort.

Was der Außenbereich praktisch für Sie bedeutet

Der Außenbereich ist in § 35 BauGB geregelt. Die Grundidee dahinter: Der Außenbereich soll grundsätzlich frei von Bebauung bleiben. Nur bestimmte Vorhaben sind dort privilegiert, etwa land- und forstwirtschaftliche Betriebe oder Anlagen der öffentlichen Versorgung. Ein Campingplatz gehört grundsätzlich nicht dazu.

Für Sie heißt das: Ihr Vorhaben ist im Außenbereich in aller Regel ein sonstiges Vorhaben. Ein solches darf nur zugelassen werden, wenn es öffentliche Belange nicht beeinträchtigt. Bei einem Campingplatz mit Erschließung, Verkehr, Sanitärgebäude und Dauergästen ist das selten der Fall. Die Praxis läuft deshalb fast immer auf denselben Weg hinaus: Sie brauchen eine planungsrechtliche Grundlage, die es heute noch nicht gibt, also einen Bebauungsplan, meist verbunden mit einer Anpassung oder passenden Darstellung im Flächennutzungsplan.

Wie ein konkreter Fall zu beurteilen ist, hängt von vielen Details ab: der genauen Lage, der Vorprägung der Fläche, dem bestehenden Planwerk, der Größe des Vorhabens. Lassen Sie das früh fachlich prüfen. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung im Einzelfall.

So läuft ein Bauleitplanverfahren praktisch ab

Der wichtigste Satz zum Verfahren lautet: Sie können es nicht selbst beantragen. Bauleitplanung ist Sache der Gemeinde. Sie stellen einen Antrag, aber einleiten muss ihn die Gemeinde, und sie tut das nur, wenn sie das Vorhaben politisch will.

Der übliche Ablauf sieht so aus. Zuerst führen Sie ein Gespräch mit der Verwaltung, meist mit dem Bauamt, oft auch mit der Bürgermeisterin oder dem Bürgermeister. Dort stellen Sie Ihre Idee vor, möglichst mit einer groben Skizze und einer klaren Aussage zu Größe, Zielgruppe und Verkehr. Fällt das Gespräch positiv aus, folgt eine Vorstellung in den zuständigen Ausschüssen und ein Aufstellungsbeschluss der Gemeindevertretung. Erst danach beginnt die eigentliche Planung.

Im Verfahren werden Behörden und Träger öffentlicher Belange beteiligt, ebenso die Öffentlichkeit. Naturschutz, Wasserwirtschaft, Straßenbaulastträger, Denkmalpflege und Nachbargemeinden bekommen Gelegenheit zur Stellungnahme. Fachgutachten kommen dazu, je nach Lage etwa zu Artenschutz, Verkehr, Lärm oder Entwässerung. Am Ende steht ein Satzungsbeschluss.

Rechnen Sie für diesen Block mit einem bis drei Jahren. Ein Jahr ist der optimistische Fall bei einer wohlwollenden Gemeinde ohne größere Konflikte. Drei Jahre und mehr sind realistisch, sobald es Widerstand aus der Nachbarschaft gibt, ein Naturschutzthema auftaucht oder die Gemeinde parallel andere Planungen bearbeitet. Diese Zeit können Sie kaum verkürzen, aber Sie können sie einplanen und Ihre Finanzierung darauf einstellen.

Die Campingplatzverordnung Ihres Bundeslandes gibt den Rahmen vor

Das Planungsrecht sagt, ob Sie bauen dürfen. Wie Sie bauen müssen, steht woanders. Die technischen und sicherheitsbezogenen Anforderungen an Campingplätze regeln die Bundesländer in eigenen Verordnungen. Die Bezeichnungen unterscheiden sich, ebenso die Inhalte.

Geregelt werden dort typischerweise Themen wie: Abstände zwischen Standplätzen, Breite und Beschaffenheit der Fahrwege, Zufahrten und Bewegungsflächen für die Feuerwehr, Anforderungen an Sanitäranlagen, Trinkwasserversorgung, Abwasserentsorgung, Beleuchtung, Rettungswege und Kennzeichnung. Manche Länder unterscheiden zusätzlich nach Platzgröße oder nach Dauer- und Touristikcamping.

Konkrete Meterangaben, Mindestflächen oder Sanitärschlüssel nennen wir hier bewusst nicht. Sie gelten nicht bundesweit, und eine falsche Zahl kostet Sie in der Planung mehr, als sie im Text nützt. Besorgen Sie sich stattdessen die gültige Fassung der Verordnung Ihres Bundeslandes und legen Sie diese von Anfang an Ihrer Planung zugrunde. Fragen Sie im selben Zug bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde nach, wie die Vorgaben vor Ort ausgelegt werden. Diese Auslegung entscheidet oft mehr als der Verordnungstext.

Der praktische Effekt ist erheblich. Abstandsvorgaben bestimmen, wie viele Stellplätze auf Ihre Fläche passen, und die Zahl der Stellplätze bestimmt Ihren gesamten Ertrag. Wer den Belegungsplan ohne die Landesverordnung zeichnet, plant zweimal.

Welche Genehmigungen und Prüfungen sonst noch anfallen

Neben dem Baurecht kommen weitere Verfahren auf Sie zu. Sie laufen teils parallel, teils nacheinander. Diese Übersicht ist nicht abschließend, gibt aber die Richtung vor.

Baugenehmigung. Nach dem Planungsrecht folgt das Bauordnungsrecht. Sanitärgebäude, Rezeption, Gastronomie und je nach Land auch die Platzanlage selbst brauchen eine Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde.

Wasserrecht und Abwasser. Wie wird der Platz mit Trinkwasser versorgt, über den öffentlichen Anschluss oder eine eigene Gewinnung? Und wohin geht das Abwasser? Ein Anschluss an den Kanal ist der einfache Fall. Fehlt er, brauchen Sie eine eigene Behandlung mit wasserrechtlicher Erlaubnis. Das ist einer der häufigsten Kostentreiber bei abgelegenen Flächen.

Naturschutz und Artenschutz. Schutzgebiete, geschützte Biotope, Baumbestand, geschützte Arten auf der Fläche: All das wird geprüft. Ergebnis ist häufig eine Eingriffs- und Ausgleichsbilanz, also eine Verpflichtung zu Ausgleichsmaßnahmen. Diese Maßnahmen kosten Geld und Fläche.

Hochwasser und Starkregen. Wasserlagen sind attraktiv und deshalb oft betroffen. Liegt die Fläche in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet, wird es schwierig bis unmöglich. Prüfen Sie das früh, es ist eine der billigsten Prüfungen mit der größten Wirkung.

Erschließung und Verkehrsanbindung. Reicht die vorhandene Zufahrt für Gespanne und Wohnmobile? Muss die Einmündung ausgebaut werden? Braucht es eine Abbiegespur? Der Straßenbaulastträger redet mit, und die Kosten für den Ausbau tragen in der Regel Sie.

Brandschutz. Für Campingplätze wird üblicherweise ein Brandschutzkonzept verlangt, abgestimmt mit der Feuerwehr. Zufahrtsbreiten, Aufstellflächen, Löschwasserversorgung und Rettungswege gehören dazu.

Gaststättenrecht. Bieten Sie Speisen und Getränke an, kommen gewerbe- und gaststättenrechtliche Anforderungen sowie das Lebensmittelhygienerecht dazu.

Trinkwasserverordnung. Als Betreiber einer Wasserversorgungsanlage für die Öffentlichkeit unterliegen Sie Untersuchungs- und Anzeigepflichten gegenüber dem Gesundheitsamt. Das betrifft auch die Duschen und damit das Thema Legionellen.

Welche dieser Punkte bei Ihnen greifen und in welcher Tiefe, klärt die zuständige Behörde. Holen Sie sich hierfür fachliche Begleitung. Auch dieser Abschnitt ist eine Orientierung, keine Rechtsberatung.

Was der Standort mitbringen muss, damit sich der Aufwand lohnt

Genehmigungsfähig und wirtschaftlich sind zwei verschiedene Dinge. Ein Platz, den Sie bauen dürfen, aber niemand findet, hilft Ihnen nicht.

Erreichbarkeit, Anschlüsse, Boden

Erreichbarkeit meint zweierlei: die Fahrzeit von den Quellmärkten und die letzten Kilometer. Zwei Stunden Fahrt aus einem Ballungsraum sind eine gute Ausgangslage für das Wochenendgeschäft. Eine drei Meter schmale Zufahrt über einen Wirtschaftsweg ist es nicht.

Anschlüsse entscheiden über Ihr Budget. Prüfen Sie früh und schriftlich: Wie weit ist der nächste Trinkwasseranschluss? Wo liegt der Kanal? Welche Leistung stellt der Netzbetreiber am Stromanschluss bereit und zu welchen Kosten? Der letzte Punkt wird regelmäßig unterschätzt. Moderne Plätze mit Ladepunkten und Klimageräten brauchen deutlich mehr Leistung als Plätze aus den achtziger Jahren.

Die Bodenverhältnisse bestimmen, ob Ihre Stellplätze ganzjährig befahrbar sind. Ein Baugrundgutachten kostet einen überschaubaren vierstelligen Betrag und beantwortet Fragen, die später sechsstellig werden können. Altlasten auf ehemaligen Gewerbeflächen gehören in dieselbe Prüfung.

Umfeld, Nachfrage und Saisonlänge

Ein Campingplatz lebt von dem, was um ihn herum liegt. Wasser, Wald, ein Radweg, ein Ort mit Bäcker und Arzt in erreichbarer Nähe. Ebenso wichtig ist, was nicht in der Nähe liegen sollte: eine stark befahrene Straße, eine Bahnstrecke, ein Betrieb mit Geruchs- oder Lärmemission. Das ist keine Geschmacksfrage, sondern wird in der Bewertung mit geprüft.

Die Saisonlänge bestimmt Ihre Auslastung. An der Küste und in Seenregionen liegt der Schwerpunkt in wenigen Monaten. Wer den Platz winterfest ausbaut, verlängert die Saison, zahlt aber für frostsichere Leitungen und beheizte Sanitärgebäude. Rechnen Sie beide Varianten durch, bevor Sie sich festlegen. Wie wir Standort, Belegungskonzept und Genehmigungsweg zusammenbringen, beschreiben wir auf der Seite zur Campingplatz-Planung und Projektentwicklung.

Was der Bau kostet: die Kostenblöcke im Überblick

Jetzt zu den Zahlen, und vorab die wichtigste Einordnung: Die folgenden Spannen sind grobe Größenordnungen. Sie schwanken stark mit Region, Baujahr, Ausbaustandard, Bodenverhältnissen und Entfernung zu den vorhandenen Anschlüssen. Der Unterschied zwischen einem einfachen Naturplatz und einem Komfortplatz liegt beim Faktor drei bis fünf. Diese Tabelle ersetzt keine Kalkulation. Sie ist dafür da, dass Sie beim ersten Bankgespräch nicht um eine Zehnerpotenz danebenliegen.

Zwei Hinweise dazu. Erstens: Der Puffer ist kein Schmuck. Bei mehrjährigen Vorhaben verändern sich Baupreise und Auflagen zwischen Planung und Ausschreibung regelmäßig. Zweitens: Die Gemeinschaftsanlagen sind der Block, der kleine Plätze unwirtschaftlich macht. Ein Sanitärgebäude kostet ungefähr gleich viel, ob 40 oder 120 Stellplätze daran hängen. Deshalb rechnen sich sehr kleine Neugründungen selten.

Belastbar werden diese Zahlen erst mit drei Dingen: einem Baugrundgutachten, einer schriftlichen Auskunft der Versorger zu Anschlusskosten und echten Angeboten auf Basis einer Ausführungsplanung. Vorher rechnen Sie mit Annahmen.

Ein realistischer Zeitplan von der Idee bis zur Eröffnung

Die folgende Übersicht beschreibt den typischen Verlauf eines Vorhabens im Außenbereich, das ein Bauleitplanverfahren benötigt. Phasen überschneiden sich in der Praxis. Wo bereits Baurecht besteht, entfallen die Phasen zwei und drei weitgehend.

In Summe landen Sie damit bei drei bis sechs Jahren. Wer schneller sein will, muss an einer der ersten drei Phasen ansetzen. Und genau da liegen die beiden Alternativen.

Die Alternative, an die zu wenige denken

In fast jedem Erstgespräch über eine Neugründung tauchen zwei Wege auf, an die vorher niemand gedacht hatte. Beide führen schneller zu einem laufenden Betrieb.

Der Wohnmobilstellplatz

Ein Wohnmobilstellplatz ist kein kleiner Campingplatz. Er ist eine andere Betriebsform. Die Gäste bleiben eine bis drei Nächte, sie sind autark, sie brauchen keine Parzelle mit Hecke und in vielen Fällen keine große Sanitäranlage. Was sie brauchen: eine befestigte Fläche, Strom, Frischwasser, eine Entsorgungsstation und eine funktionierende Abrechnung.

Das verändert alles. Die Investition je Platz liegt deutlich unter der eines Komfort-Campingstellplatzes, weil der teuerste Block, das Sanitärgebäude, kleiner ausfällt oder ganz entfällt. Der Betrieb kommt mit wenig Personal aus, weil Schranke, Automat und Selbstbedienung den Ablauf tragen. Und planungsrechtlich ist der Weg oft kürzer, weil sich solche Anlagen häufiger auf vorhandenen, bereits befestigten Flächen unterbringen lassen: ein ehemaliger Gewerbehof, ein übergroßer Parkplatz am Ortsrand, eine Fläche am Hafen. Ob das in Ihrem Fall trägt, entscheidet weiterhin die Bauaufsichtsbehörde. Aber die Wahrscheinlichkeit, ohne komplettes Bauleitplanverfahren auszukommen, ist spürbar höher.

Ein Wohnmobilstellplatz ist außerdem ein sinnvoller erster Abschnitt. Sie starten mit 20 bis 40 Plätzen, erwirtschaften Einnahmen und lernen den Markt kennen, während das Verfahren für die größere Anlage weiterläuft.

Die Übernahme eines bestehenden Platzes

Der zweite Weg wird noch seltener bedacht. Sie gründen nicht, Sie übernehmen. In Deutschland stehen viele Plätze vor einem Generationswechsel. Die Gastgeber sind zwischen 60 und 70, die Kinder haben andere Berufe, und ein Verkauf an einen Fremden fühlt sich an wie Aufgeben. Diese Plätze werden selten offen inseriert.

Was Sie beim Kauf mitkaufen, ist genau das, was die Neugründung so lang macht: bestehendes Baurecht, eine fertige Erschließung, eine eingeführte Adresse, Stammgäste und laufende Einnahmen ab dem ersten Tag. Der Kaufpreis wirkt gegenüber der Neubaukalkulation hoch. Gemessen an drei bis sechs Jahren Verfahrensrisiko ist er oft der günstigere Weg.

Dafür übernehmen Sie auch die Altlasten im weitesten Sinn: den baulichen Zustand der Sanitärgebäude, die Verträge mit Dauercampern, ungeklärte Grenzen, alte Genehmigungslagen. Was Sie vor einem Kauf prüfen müssen, haben wir in der Checkliste für den Campingplatz-Kauf zusammengestellt. Wer nicht kaufen, sondern zunächst nur betreiben will, findet die Punkte zur Vertragsgestaltung im Beitrag über den Pachtvertrag für einen Campingplatz.

Woran Neugründungen scheitern

Aus den wiederkehrenden Mustern lassen sich fünf Punkte benennen.

Zu spät mit der Gemeinde gesprochen. Wer erst nach der fertigen Planung ins Rathaus geht, hat viel Geld in eine Idee gesteckt, die politisch keine Mehrheit findet. Das Gespräch mit der Gemeinde gehört an den Anfang, nicht ans Ende.

Die Verfahrensdauer nicht finanziert. Zwischen Grundstückskauf und erster Einnahme liegen Jahre. In dieser Zeit laufen Zinsen, Grundsteuer, Gutachterkosten und Planerhonorare. Wer nur den Bau finanziert hat, gerät ins Straucheln, bevor der erste Bagger kommt.

Die Erschließungskosten unterschätzt. Der Abstand zum nächsten Kanal- oder Trinkwasseranschluss ist der stillste Kostentreiber. Ein paar hundert Meter Leitung im Außenbereich verschieben eine Kalkulation deutlich. Fragen Sie die Versorger schriftlich, bevor Sie kaufen.

Zu klein gebaut. Die Gemeinschaftsanlagen kosten fast unabhängig von der Platzzahl. Unter einer bestimmten Größe trägt der Umsatz diese Fixkosten nicht. Wie hoch diese Schwelle liegt, hängt vom Preisniveau der Region und der Saisonlänge ab, aber sie existiert.

Ohne Betriebswissen gestartet. Bauen ist ein Projekt, Betreiben ist ein Beruf. Belegungssteuerung, Preisgestaltung nach Saison, Buchungssystem, Personal im Sommer, Umgang mit Dauercampern: Das entscheidet über das Ergebnis der ersten Jahre, nicht die Qualität der Bauausführung.

Was Sie jetzt tun können

Fangen Sie klein an, aber an der richtigen Stelle. Erstens: Klären Sie die planungsrechtliche Lage Ihrer Fläche. Ein Blick in den Flächennutzungsplan und eine Anfrage bei der Gemeinde kosten wenig und beantworten die teuerste Frage zuerst. Zweitens: Fragen Sie schriftlich bei den Versorgern nach Anschlussmöglichkeiten und Kosten. Drittens: Prüfen Sie, ob Ihre Fläche in einem Überschwemmungsgebiet oder Schutzgebiet liegt. Diese drei Schritte können Sie in wenigen Wochen erledigen, und sie entscheiden, ob sich der Rest lohnt.

Erst danach lohnen Konzept, Belegungsplan und Kalkulation. Und noch einmal deutlich: Alles hier Beschriebene ist eine Orientierung. Es ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung Ihres Falls durch die zuständigen Behörden und fachlich qualifizierte Planer.

Wenn Sie an diesen Punkt kommen und jemanden brauchen, der Genehmigungsweg, Kalkulation und späteren Betrieb zusammen denkt: Genau dafür gibt es morja.