Campingplatz kaufen heißt drei Dinge auf einmal kaufen: die Checkliste

Sie überlegen, einen Campingplatz zu kaufen. Vielleicht als Family Office, das eine Anlage mit realem Betrieb sucht. Vielleicht als Quereinsteiger, der seit Jahren selbst campt und rechnen kann. Vielleicht als Gastgeber, der einen zweiten Platz dazunehmen will, weil der erste läuft. Wer einen Campingplatz kaufen will, steht in allen drei Fällen vor demselben Satz: Sie kaufen nicht ein Grundstück, sondern drei Dinge auf einmal. Eine Fläche mit einer bestimmten baurechtlichen Zulässigkeit. Einen laufenden Betrieb mit Personal, Technik und Auflagen. Und einen Bestand an Dauercampern, die teils seit dreißig Jahren auf ihrem Standplatz stehen und deren Verträge Sie mit übernehmen.

Diese drei Ebenen lassen sich nicht getrennt bewerten. Ein Platz mit hervorragenden Zahlen kann wertlos sein, wenn die Genehmigung in vier Jahren ausläuft und die Behörde bereits signalisiert hat, dass sie nicht verlängert. Umgekehrt kann ein Platz mit schwacher Auslastung ein gutes Objekt sein, wenn Baurecht und Technik sauber sind und nur der Betrieb seit zehn Jahren nicht mehr weiterentwickelt wurde.

Dieser Beitrag ist die Prüfliste, die wir selbst durchgehen, bevor über einen Preis gesprochen wird. Er ersetzt keine Rechts- und keine Steuerberatung. Er sagt Ihnen, welche Unterlage Sie anfordern und woran Sie erkennen, dass etwas nicht stimmt.

Warum es für 5.400 Suchanfragen im Monat kaum Objekte gibt

Der Begriff „Campingplatz kaufen“ wird in Deutschland rund 5.400-mal im Monat gesucht (Google Ads Keyword-Planer, Zwölfmonatsschnitt bis Juli 2026). Dem steht ein sehr kleiner Markt an tatsächlich verfügbaren Objekten gegenüber. Die Gründe sind einfach: Plätze sind meist in Familienhand, ein Verkauf wird lange vorbereitet und häufig im engeren Kreis geregelt. Wer öffentlich inseriert, hat entweder ein sehr großes Objekt oder ein Problem, das im Bekanntenkreis niemand kaufen wollte.

Für Sie als Käufer folgt daraus zweierlei. Erstens: Ein Objekt, das öffentlich angeboten wird, verdient eine besonders genaue Prüfung, nicht eine besonders schnelle Entscheidung. Zweitens: Der Wettbewerb um gute Plätze läuft nicht über den Preis allein, sondern über Verlässlichkeit. Übergeber entscheiden bei ihrem Lebenswerk oft gegen das höchste Gebot und für den Käufer, der glaubhaft macht, dass der Platz weiterläuft.

Baurecht: ob der Platz überhaupt ein Platz bleiben darf

Das ist die erste Frage, und sie steht bewusst vor den Zahlen. Ein Campingplatz braucht eine planungsrechtliche Grundlage. Es gibt im Wesentlichen zwei saubere Konstellationen und eine unangenehme.

Bebauungsplan oder Außenbereich

Die saubere Variante: Der Platz liegt in einem Bebauungsplan, der ein Sondergebiet für die Erholung festsetzt, und die tatsächliche Nutzung entspricht dem, was dort festgesetzt ist. Lassen Sie sich den Bebauungsplan mit Begründung und Textteil geben, nicht nur die Planzeichnung. Prüfen Sie die Zahl der zulässigen Standplätze, die zulässigen baulichen Anlagen und etwaige Höhenbeschränkungen. Sehr häufig stehen mehr Einheiten auf dem Platz, als der Plan zulässt.

Die zweite Variante: Der Platz liegt im Außenbereich nach § 35 BauGB. Campingplätze gehören dort nicht zu den privilegierten Vorhaben. Sie sind als sonstige Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden. In der Praxis heißt das: Der Bestand ist über eine alte Genehmigung abgesichert, aber jede Erweiterung, jede zusätzliche Stellplatzreihe und jedes neue Sanitärgebäude wird zu einem eigenen Verfahren mit offenem Ausgang. Wenn Ihr Geschäftsmodell auf Erweiterung beruht, ist das ein Ausschlusskriterium.

Bestandsschutz ist kein Freibrief

Die unangenehme Variante ist der Platz, der „schon immer da war“. Bestandsschutz schützt den genehmigten Bestand in der genehmigten Form. Er schützt nicht die Erweiterungen der letzten dreißig Jahre, für die niemand einen Bauantrag gestellt hat. Er erlischt außerdem, wenn die Nutzung längere Zeit aufgegeben wird, und er trägt nicht automatisch, wenn Sie ein Gebäude abreißen und neu bauen wollen.

Praktisch prüfen Sie das so: Bauakteneinsicht bei der unteren Bauaufsichtsbehörde beantragen, Genehmigungen und Lagepläne mit dem heutigen Zustand vergleichen und die Differenz auflisten. Zählen Sie die Standplätze auf dem Luftbild und vergleichen Sie mit der Genehmigung. Weicht die Zahl deutlich ab, verhandeln Sie ab diesem Punkt über ein anderes Objekt als das, das Ihnen angeboten wurde.

Die Campingplatzverordnung des Bundeslandes

Camping ist Länderrecht. Die meisten Bundesländer haben eine eigene Campingplatzverordnung oder vergleichbare Vorschriften, und sie unterscheiden sich erheblich. Geregelt werden dort typischerweise Mindestgrößen der Standplätze, Abstände zwischen den Aufbauten, Anforderungen an Sanitäranlagen im Verhältnis zur Platzzahl, Löschwasserversorgung, Zufahrten und Rettungswege. Besorgen Sie sich die Verordnung des Landes, in dem der Platz liegt, und gehen Sie den Platz damit ab. Zu enge Standplätze und zugestellte Rettungswege sind der Klassiker und lassen sich nicht ohne Verlust an Einheiten beheben.

Das Grundbuch verrät, wem der Platz wirklich gehört

Fordern Sie einen aktuellen unbeglaubigten Grundbuchauszug für alle betroffenen Flurstücke an, dazu die Flurkarte. Campingplätze bestehen häufig aus vielen Flurstücken, von denen einzelne einer anderen Person, einer Erbengemeinschaft oder der Gemeinde gehören.

In Abteilung II stehen die Lasten und Beschränkungen. Achten Sie besonders auf Wegerechte: Wenn die einzige Zufahrt über ein fremdes Grundstück führt und nur schuldrechtlich vereinbart, aber nicht im Grundbuch gesichert ist, kaufen Sie einen Platz, den Ihre Gäste eines Tages nicht mehr erreichen. Dienstbarkeiten zugunsten von Versorgern sind normal, Dienstbarkeiten zugunsten von Nachbarn oder Vereinen sind erklärungsbedürftig.

Ein Erbbaurecht ändert die Rechnung vollständig. Sie erwerben dann nicht das Grundstück, sondern ein zeitlich befristetes Recht darauf, gegen laufenden Erbbauzins. Entscheidend sind die Restlaufzeit, die Anpassungsklausel für den Zins und die Entschädigungsregelung für die Bauwerke am Ende. Bei einer Restlaufzeit unter dreißig Jahren finanziert kaum eine Bank eine größere Sanierung mit. Ein ähnliches Prinzip gilt bei Pachtmodellen, das ist in unserem Beitrag zum Pachtvertrag für Campingplätze ausführlicher beschrieben.

Prüfen Sie zuletzt Vorkaufsrechte: eingetragene Rechte Dritter ebenso wie das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde nach dem Baugesetzbuch. Ein ausgeübtes Vorkaufsrecht macht monatelange Prüfarbeit wertlos.

Dauercamper: der stabilste Umsatz und die stärkste Bindung

Auf vielen norddeutschen Plätzen kommen 50 bis 70 Prozent der Erlöse aus dem Dauercamping. Das ist der planbare Teil des Geschäfts und zugleich der Teil, den Sie am wenigsten schnell verändern können.

Fordern Sie an: die Musterverträge, eine anonymisierte Liste aller Dauerstandplätze mit Vertragsbeginn, aktuellem Standgeld, Nebenkostenregelung und Kündigungsfrist, sowie die Standgeldentwicklung der letzten fünf Jahre. Drei Dinge lesen Sie daraus ab.

Erstens die Preisstruktur. Wenn auf demselben Platz Standgelder zwischen 700 und 1.600 Euro im Jahr nebeneinander stehen, gab es über Jahrzehnte Sonderabsprachen. Diese Ungleichheit lässt sich nur langsam abbauen, und jeder Versuch kostet Gespräche.

Zweitens die Altersstruktur. Ein Platz, auf dem die Mehrheit der Dauercamper über siebzig ist und die Verträge seit den Neunzigern laufen, hat in den nächsten Jahren eine hohe Fluktuation. Das ist keine Katastrophe, sondern eine Planungsaufgabe: Frei werdende Plätze bringen höhere Standgelder, verursachen aber Räumungs- und Entsorgungskosten für zurückgelassene Aufbauten.

Drittens die Eigentumsfrage an den Aufbauten. Vorzelte, Mobilheime und Terrassen gehören in aller Regel den Campern und gelten rechtlich als Scheinbestandteile, nicht als Bestandteil des Grundstücks. Sie kaufen sie also nicht mit. Ihre Entsorgung kann Ihnen trotzdem zufallen, wenn ein Camper verstirbt und die Erben das Erbe ausschlagen. Grob gerechnet liegt die Entsorgung eines alten Mobilheims inklusive Bodenplatte und Anbauten im vierstelligen Bereich, bei belastetem Material auch deutlich darüber.

Gehen Sie den Platz zu Fuß ab und schauen Sie sich den Zustand der Aufbauten an. Wellblech, verfallene Holzterrassen und Vordächer aus den Achtzigern sind kein ästhetisches Problem, sondern eine spätere Rechnung.

Die Technik unter dem Rasen: wo der Sanierungsstau steckt

Bei Campingplätzen liegt der größte Teil des Anlagevermögens im Boden, und dort sieht man ihn nicht. Diese vier Bereiche prüfen Sie einzeln.

Wasser. Fordern Sie den Leitungsplan an, die Analysen des Gesundheitsamtes und die Dokumentation zur Trinkwasserhygiene. Alte Leitungen aus verzinktem Stahl oder frühen Kunststoffgenerationen sind Kandidaten für Rohrbrüche und für Beanstandungen. Fragen Sie nach der Verlustmenge: Wenn deutlich mehr Wasser eingekauft als an die Gäste weiterberechnet wird, liegt irgendwo ein Leck.

Abwasser. Klären Sie, ob der Platz an die öffentliche Kanalisation angeschlossen ist oder eine eigene Kleinkläranlage betreibt. Eine eigene Anlage bindet Betriebskosten, Wartungsverträge und irgendwann eine Ersatzinvestition. Prüfen Sie außerdem die Entsorgungsstationen für Chemietoiletten und für Wohnmobilabwasser.

Strom. Der klassische Engpass. Viele Plätze wurden für Wohnwagen mit Kühlschrank und Licht ausgelegt, nicht für Klimaanlagen, Induktionsplatten und Elektroautos. Fragen Sie nach der Anschlussleistung des Platzes, nach der Absicherung je Säule und nach dem Baujahr der Verteilung. Wenn im Hochsommer regelmäßig Sicherungen fallen, ist das Netz am Ende seiner Kapazität. Eine Erneuerung der Elektroverteilung ist auf einem mittelgroßen Platz je nach Umfang eine Investition in der Größenordnung mehrerer hunderttausend Euro.

Sanitärgebäude und Brandschutz. Das Sanitärgebäude entscheidet über Bewertungen, Wiederkehrerquote und Preisniveau. Ein Neubau für einen Platz mittlerer Größe liegt je nach Region und Ausstattung grob gerechnet im niedrigen einstelligen Millionenbereich, eine gründliche Sanierung im hohen sechsstelligen Bereich. Diese Zahl gehört in Ihre Kaufpreisrechnung, nicht in die Rubrik „später einmal“. Lassen Sie sich zusätzlich das Brandschutzkonzept, die Prüfberichte der Elektroanlage und die Nachweise zur Löschwasserversorgung zeigen.

Die Zahlen, die Sie sehen wollen, und die, die man Ihnen nicht zeigt

Fordern Sie die betriebswirtschaftlichen Auswertungen und Jahresabschlüsse der letzten drei bis fünf Jahre an, dazu die Belegungsstatistik nach Monaten und getrennt nach Dauer- und Touristikplätzen. Ein Jahresumsatz allein sagt bei einem Saisonbetrieb wenig.

Rechnen Sie den Umsatz je Stellplatz aus, getrennt nach den beiden Segmenten. Diese Kennzahl macht Plätze vergleichbar und zeigt sofort, ob das Preisniveau zum Zustand des Platzes passt. Schauen Sie sich außerdem die Nebenerlöse an: Stromweiterberechnung, Kiosk, Brötchenservice, Waschmaschinen, Bootsliegeplätze, Vermietung eigener Mietunterkünfte. Auf gut geführten Plätzen macht dieser Block einen erheblichen Teil des Deckungsbeitrags aus.

Auf der Kostenseite achten Sie besonders auf zwei Verzerrungen. Erstens auf die Instandhaltung: Wenn hier über Jahre auffällig niedrige Beträge stehen, wurde nicht gespart, sondern aufgeschoben. Zweitens auf den Unternehmerlohn: In inhabergeführten Betrieben arbeiten oft zwei Personen faktisch voll mit, ohne dass ein marktgerechtes Gehalt in der Rechnung steht. Setzen Sie diese Position ein, bevor Sie das Ergebnis bewerten. Nur dieses bereinigte Ergebnis ist eine belastbare Grundlage; wie das im Detail funktioniert, steht in unserem Beitrag zur Wertermittlung bei Campingplätzen.

Wie sich der Kaufpreis bildet: ein Rechenbeispiel

In der Praxis wird der Preis über einen Multiplikator auf das bereinigte operative Ergebnis gebildet und anschließend um Investitionsstau, Baurechtsrisiko und Standortqualität korrigiert. Das folgende Beispiel ist ein Rechenbeispiel mit frei gesetzten Annahmen. Es ist keine Prognose, keine Bewertung und kein Renditeversprechen.

Annahmen: 200 Standplätze, davon 130 Dauerstandplätze und 70 Touristikplätze. Durchschnittliches Jahresstandgeld 1.200 Euro netto. Touristikplätze im Schnitt 95 belegte Nächte im Jahr zu 34 Euro. Küstennaher Standort, Platz im Eigentum, kein Erbbaurecht.

Auf dieses Ergebnis wird ein Multiplikator angesetzt. Er ist keine feste Größe, sondern das Ergebnis der Prüfung, die Sie vorher gemacht haben.

Und dann kommt der Abzug. Nehmen Sie an, das Sanitärgebäude ist 35 Jahre alt und muss innerhalb von drei Jahren ersetzt werden, angesetzt mit 800.000 Euro. Diese Summe geht vom Kaufpreis ab, denn Sie zahlen sie ohnehin. Aus 1,47 Millionen Euro werden damit rund 670.000 Euro, die Sie für den Betrieb selbst zahlen können. Genau an dieser Stelle gehen Käufer- und Verkäufervorstellung in fast jeder Verhandlung auseinander. Wer den Investitionsstau sauber beziffert, verhandelt nicht härter, sondern nachvollziehbarer. Eine neutrale Bewertung Ihres Campingplatzes liefert dafür die Grundlage.

Personal: wer bleibt, wenn Sie übernehmen

Ein Campingplatz läuft über Menschen, und meist über sehr wenige. Fragen Sie nach der Personalliste mit Funktion, Eintrittsdatum, Vertragsart und Vergütung, getrennt nach Ganzjahres- und Saisonkräften.

Suchen Sie die Schlüsselpersonen. Auf den meisten Plätzen gibt es einen Haustechniker, der als Einziger weiß, wo welche Leitung liegt, und eine Person an der Rezeption, die die Dauercamper mit Namen kennt. Wenn diese beiden gehen, verlieren Sie Betriebswissen, das in keinem Ordner steht. Klären Sie früh, ob sie bleiben wollen, und sprechen Sie das im Rahmen der Übergabe an.

Rechtlich gehen Arbeitsverhältnisse beim Betriebsübergang nach § 613a BGB grundsätzlich auf den Erwerber über, mit den bestehenden Bedingungen. Das ist keine Verhandlungsmasse, sondern eine Rahmenbedingung. Prüfen Sie deshalb, ob in Altverträgen Zusagen stehen, die Sie so nicht fortführen wollen. Prüfen Sie außerdem, ob die Saisonkräfte tatsächlich sozialversicherungsrechtlich sauber geführt wurden und ob Wohnraum für Saisonkräfte auf dem Platz genehmigt ist.

Boden, Wasser und Naturschutz: die Risiken, die man nicht sieht

Viele Plätze liegen dort, wo früher etwas anderes war: eine Kiesgrube, ein Militärgelände, eine Deponierandfläche, ein alter Gewerbestandort. Beantragen Sie eine Auskunft aus dem Altlastenkataster beim zuständigen Kreis. Als Eigentümer eines belasteten Grundstücks können Sie für die Sanierung in Anspruch genommen werden, unabhängig davon, wer die Belastung verursacht hat. Wenn es Anhaltspunkte gibt, gehört eine orientierende Bodenuntersuchung vor die Unterschrift, nicht danach.

Prüfen Sie außerdem die Lage in den amtlichen Kartenwerken: festgesetzte Überschwemmungsgebiete, Hochwasserrisikokarten, Wasserschutzgebiete, Landschaftsschutzgebiete und Natura-2000-Flächen, also FFH- und Vogelschutzgebiete. Diese Karten sind bei den Landesämtern öffentlich einsehbar. Eine Lage im FFH-Gebiet oder direkt daneben bedeutet nicht, dass der Betrieb gefährdet ist. Sie bedeutet, dass jede Erweiterung eine Verträglichkeitsprüfung auslöst und dass Zeitpläne unkalkulierbar werden. Bei Plätzen am Wasser klären Sie zusätzlich die Deichunterhaltung und die Zuständigkeit für Uferbefestigungen.

Genehmigungen: was vorliegt, was fehlt, was ausläuft

Legen Sie eine schlichte Liste an, mit drei Spalten: Genehmigung, Datum, Laufzeit. Dort hinein gehören die Baugenehmigungen für alle Gebäude, die wasserrechtlichen Erlaubnisse für Entnahme und Einleitung, die gaststättenrechtliche Erlaubnis, falls es Gastronomie gibt, die Konzession für eine eventuelle Eigenwasserversorgung, die Prüfberichte für Elektroanlagen, Spielplätze und Schwimmbad sowie die Nachweise zum Brandschutz.

Achten Sie besonders auf befristete Erlaubnisse. Wasserrechtliche Erlaubnisse laufen typischerweise über einen festen Zeitraum und müssen verlängert werden. Wenn eine solche Erlaubnis in zwei Jahren ausläuft und die Behörde bereits Nachrüstungen angekündigt hat, gehört diese Nachrüstung in Ihre Kaufpreisrechnung. Fragen Sie die zuständigen Ämter direkt, ob Verfahren anhängig oder Auflagen offen sind. Ein Verkäufer, der Ihnen diesen Kontakt verweigert, hat einen Grund dafür.

Asset Deal oder Share Deal: die Grundzüge

Wie Sie kaufen, ist keine Formalie. Es gibt zwei Grundformen.

Beim Asset Deal kaufen Sie einzelne Wirtschaftsgüter: das Grundstück, die Gebäude, das Inventar, den Kundenstamm. Der Grundstückskauf wird notariell beurkundet. Vorteil: Sie übernehmen nur, was im Vertrag steht, und lassen Altlasten aus der Vergangenheit des Unternehmens grundsätzlich zurück. Nachteil: Verträge gehen nicht automatisch mit über. Dauercamperverträge, Lieferantenverträge und teilweise auch Genehmigungen müssen einzeln übertragen oder neu erteilt werden, was die Zustimmung Dritter erfordern kann. Arbeitsverhältnisse gehen dagegen beim Betriebsübergang nach § 613a BGB über.

Beim Share Deal kaufen Sie die Anteile an der Gesellschaft, der der Platz gehört. Die Gesellschaft bleibt Eigentümerin, alle Verträge und Genehmigungen laufen unverändert weiter. Das ist der große Vorteil bei Plätzen mit vielen Dauercamperverträgen und schwer übertragbaren Erlaubnissen. Der Nachteil ist ebenso deutlich: Sie übernehmen die Gesellschaft mit ihrer gesamten Vergangenheit, also auch mit Haftungsrisiken, Steuerthemen und Verbindlichkeiten, die in keiner Bilanz stehen. Das verlangt eine deutlich tiefere Prüfung und in aller Regel Garantien im Kaufvertrag.

Beide Wege haben unterschiedliche steuerliche Wirkungen, unter anderem bei der Grunderwerbsteuer und bei den Abschreibungsmöglichkeiten nach dem Kauf. Welcher Weg für Sie günstiger ist, hängt vom Einzelfall ab und gehört vor die Unterschrift auf den Tisch eines Steuerberaters und eines Rechtsanwalts. Wir beschreiben hier nur die Grundzüge und beraten weder rechtlich noch steuerlich.

Die fünf Warnzeichen, bei denen Sie aussteigen sollten

1. Die Bauakte passt nicht zum Platz. Wenn deutlich mehr Standplätze und Gebäude vorhanden sind als genehmigt, kaufen Sie ein offenes Verfahren. Solange die Behörde die Abweichung nicht schriftlich bewertet hat, kennen Sie Ihr Risiko nicht.
2. Die Zufahrt ist nicht gesichert. Ein Wegerecht, das nur auf einem Handschlag mit dem Nachbarn beruht und nicht im Grundbuch steht, kann Ihnen den Betrieb nehmen. Ohne Eintragung kein Kauf.
3. Die Dauercamperliste wird nicht herausgegeben. Ein Verkäufer, der Ihnen die Verträge und die Standgeldstruktur auch nach Unterzeichnung einer Vertraulichkeitsvereinbarung vorenthält, schützt keine Daten, sondern eine Zahl.
4. Die Instandhaltung liegt seit Jahren nahe null. Das ist kein Zeichen sparsamer Führung, sondern eine aufgeschobene Rechnung, die mit Ihrer Unterschrift fällig wird.
5. Zeitdruck ohne Grund. Wenn Ihnen für ein Objekt dieser Komplexität nur wenige Wochen Prüfzeit eingeräumt werden und ein angeblicher zweiter Interessent im Raum steht, ist das ein Verhandlungsmittel. Ein seriöser Verkaufsprozess hält eine ordentliche Prüfung aus.

Die Checkliste zum Abarbeiten

Was Sie jetzt tun können

Beginnen Sie nicht mit dem Preis, sondern mit der Bauakte und dem Grundbuch. Diese beiden Unterlagen kosten wenig, dauern zwei bis sechs Wochen und entscheiden in vielleicht einem Drittel der Fälle bereits, ob sich der Rest der Prüfung lohnt. Erst danach gehen Sie in die Zahlen, und erst mit den Zahlen und dem Investitionsstau in den Preis.

Planen Sie zusätzlich eine Besichtigung im laufenden Betrieb ein, möglichst an einem Wochenende in der Hauptsaison. Ein Platz zeigt an einem vollen Samstag mehr über sich als jede Auswertung: wie die Rezeption arbeitet, wie die Sanitärgebäude mittags aussehen, ob das Stromnetz hält, wie die Dauercamper über den Betrieb sprechen.

morja übernimmt für Käufer die Prüfung und die Bewertung eines Platzes und findet auf Wunsch den passenden Betreiber.