Campingplatz betreiben lassen: wir finden den passenden Betreiber

Was Betriebsführung bei morja bedeutet

Bei der Betriebsführung bleibt der Platz Ihr Eigentum, und trotzdem müssen Sie ihn nicht mehr selbst führen. Das übernimmt ein professioneller Betreiber, der den Campingplatz im Auftrag und auf Rechnung des Eigentümers führt. Unsere Aufgabe ist, diesen Betreiber zu finden und zu prüfen, den Vertrag mit ihm zu gestalten und danach auf Ihrer Seite zu stehen.

Der Betreiber trägt das Tagesgeschäft: Buchungen und Gästekommunikation, Personal und Dienstpläne, Einkauf, Reinigung und Instandhaltung, Abrechnung der Dauercamper, Behördenkontakte, Brandschutz und Hygiene. Die Einnahmen gehören Ihnen, die Kosten tragen Sie, und der Betreiber erhält dafür eine vereinbarte Vergütung.

So finden wir den richtigen Betreiber

Ein guter Betreiber ist schwerer zu finden als ein Käufer. Wir sprechen Betreibergesellschaften, erfahrene Platzleitungen und Betriebe aus der Region an und prüfen jeden Kandidaten nach denselben Punkten:

• Erfahrung: Hat er Plätze in ähnlicher Größe und mit ähnlichem Gästemix geführt?
• Referenzen: Was sagen Eigentümer, für die er arbeitet, und wie haben sich deren Plätze entwickelt?
• Bonität: Übersteht er eine schwache Saison, ohne an Ihrem Platz zu sparen?
• Konzept: Passt seine Vorstellung zu Ihrer, bei Preisen, Zielgruppe und im Umgang mit den Dauercampern?

Ihnen stellen wir nur Kandidaten vor, die diese Prüfung bestanden haben. Die Entscheidung treffen Sie.

Drei Modelle für die Vergütung des Betreibers

Wie der Betreiber bezahlt wird, bestimmt, wer das Risiko einer schwachen Saison trägt und wie stark er am Erfolg interessiert ist. Wir rechnen die Modelle für Ihren Platz durch, bevor verhandelt wird.

Festvergütung. Der Betreiber erhält jedes Jahr denselben Betrag. Das ist für ihn planbar, für Sie aber riskanter: Das Ergebnis des Platzes tragen Sie allein, und sein Anreiz, mehr herauszuholen, ist gering.

Ergebnisbeteiligung. Der Betreiber erhält einen Anteil am Betriebsergebnis und verdient nur, wenn der Platz verdient. Die Kehrseite: In schwachen Jahren ist die Versuchung groß, an der Instandhaltung zu sparen.

Sockel plus Beteiligung. Ein fester Grundbetrag deckt die Kosten des Betreibers, darüber hinaus ist er am Ergebnis beteiligt. Das verbindet Planbarkeit mit einem echten Anreiz und ist die Form, die wir meistens empfehlen.

In jedem Fall halten wir schriftlich fest, wer welche Investitionen freigibt und bezahlt. Hier scheitern Betriebsführungsverträge am häufigsten: Nach drei Jahren muss die Sanitäranlage saniert werden, und niemand hat aufgeschrieben, wer das entscheidet.

Ein Rechenbeispiel für Sockel plus Beteiligung

Beispielrechnung, keine reale Zusage für einen bestimmten Platz. Angenommen ein Platz mit 150 Stellplätzen erwirtschaftet im Jahr einen Umsatz von 900.000 Euro. Im Betriebsführungsvertrag ist für den Betreiber ein Sockel von 60.000 Euro vereinbart, dazu 15 Prozent des Ergebnisses, das über den Sockel hinausgeht.

Die Annahmen ändern sich von Platz zu Platz. Sockelhöhe, Beteiligungsquote und welche Kosten in die Berechnung einfließen, legen wir nach der Bestandsaufnahme fest und schreiben sie in den Vertrag, statt sie zu schätzen.

Was wir vorher ehrlich sagen

Ein neuer Betreiber repariert keinen Standort. Wenn ein Platz strukturell an der falschen Stelle liegt, keine Erweiterungsmöglichkeit hat und die Region touristisch nicht trägt, ändert daran auch die beste Führung wenig. Das sagen wir nach der Bestandsaufnahme, auch wenn es das Ende des Gesprächs bedeutet.

Ebenso findet sich nicht für jeden Platz sofort ein passender Betreiber. Kleine Plätze oder Plätze mit großem Sanierungsstau sind für professionelle Betreiber weniger interessant. Dann sagen wir Ihnen, was sich vorher ändern müsste oder ob eine Verpachtung besser passt.

Betriebsführung oder Verpachtung

Bei der Verpachtung führt ein Pächter den Platz auf eigene Rechnung und eigenes Risiko. Er zahlt Ihnen eine Pacht und entscheidet weitgehend selbst über Preise, Investitionen und Erscheinungsbild. Ihr Aufwand ist gering, Ihr Einfluss auch.

Bei der Betriebsführung führt ein Betreiber den Platz im Auftrag und auf Rechnung des Eigentümers. Chancen und Risiken bleiben bei Ihnen, ebenso das Mitspracherecht: Sie bekommen regelmäßige Berichte, geben größere Investitionen frei und bestimmen die Richtung. Das passt für Eigentümer, denen nicht gleichgültig ist, was aus ihrem Platz wird.

Unsere Rolle nach der Übergabe

Viele Eigentümer wollen nach der Übergabe jemanden auf ihrer Seite, der die Zahlen des Betreibers versteht. Das übernehmen wir auf Wunsch. Wir lesen die monatlichen Berichte zu Belegung, Umsatz nach Bereichen, Kosten und offenen Reparaturen, gleichen sie mit Vertrag und Budget ab und fragen nach, wenn etwas nicht passt. Einmal im Jahr, meist im Winter, bereiten wir das Strategiegespräch mit dem Betreiber vor: Was wird in der kommenden Saison investiert, und wie wirkt sich das auf die Vergütung aus?

Wie eng diese Kontrolle ausfällt, bestimmen Sie. Manche Eigentümer wollen jede größere Anschaffung sehen, andere einmal im Quartal die Zahlen. Beides funktioniert, solange es im Vertrag steht.

Was am Ende der Laufzeit passiert

Läuft ein Betriebsführungsvertrag aus, ohne dass beide Seiten verlängern wollen, endet der Auftrag des Betreibers. Sie entscheiden dann neu: ein anderer Betreiber, eine Verpachtung oder die eigene Führung. Damit dieser Wechsel nicht unter Zeitdruck passiert, regeln wir das Vertragsende schon beim Abschluss: Übergabe von Buchungsdaten und Systemen, Umgang mit dem Personal, Ausgleich für Anschaffungen, die der Betreiber vorfinanziert hat.

Wir empfehlen, die Bedingungen für ein reguläres Ende ebenso konkret zu regeln wie die für einen vorzeitigen Ausstieg, und eine Kündigungsfrist von sechs bis zwölf Monaten vor Ablauf zu vereinbaren. Dann können beide Seiten die Saison sauber zu Ende bringen.