Ein Campingplatz-Pachtvertrag ist ein Unternehmensvertrag, kein Mietvertrag

Wer einen Campingplatz pachten will, setzt sich nicht an einen Tisch, um über eine Wiese zu reden. Verhandelt wird ein laufender Betrieb mit Gästen, Dauercampern, Personal, Technik und einem Ruf, der über Jahrzehnte gewachsen ist. Genau deshalb ist der Pachtvertrag das wichtigste Dokument der gesamten Übernahme. Er legt fest, wer eine kaputte Kläranlage bezahlt, wem das neue Sanitärgebäude nach zwölf Jahren gehört, und was passiert, wenn ein Sommer verregnet ist.

Auf der anderen Seite des Tisches sitzt meist jemand, der seinen Platz nicht verkaufen, aber auch nicht mehr selbst führen will. Für ihn ist der Vertrag ein Sicherungsinstrument. Sein Vermögen liegt in der Fläche und in den Gebäuden, und er gibt beides für viele Jahre in fremde Hände. Beide Seiten wollen im Grunde dasselbe: einen Betrieb, der über die Laufzeit stabil läuft. Sie kommen nur aus unterschiedlichen Richtungen an diesen Wunsch heran.

Dieser Beitrag geht die Punkte durch, über die in solchen Verhandlungen tatsächlich gestritten wird, und sagt jeweils dazu, aus wessen Sicht gerade argumentiert wird. An mehreren Stellen wird deutlich, wo die Grenze zur Rechtsberatung verläuft: Dieser Text ersetzt keine anwaltliche Prüfung des konkreten Vertrags.

Pacht ist nicht Miete, und dieser Unterschied trägt den ganzen Vertrag

Der Unterschied zwischen Miete und Pacht ist keine Formsache, sondern die Grundlage aller weiteren Regelungen. Ein Mietvertrag überlässt Ihnen den Gebrauch einer Sache. Ein Pachtvertrag überlässt Ihnen zusätzlich die Fruchtziehung, also das Recht, aus dem Überlassenen Erträge zu erwirtschaften und diese zu behalten.

Bei einem Campingplatz ist das entscheidend. Übernommen werden nicht Quadratmeter, sondern ein Betrieb: Stellplätze mit Belegung, Verträge mit Dauercampern, ein Kiosk, vielleicht eine Gastronomie, Buchungssoftware, eingespielte Abläufe und Mitarbeitende. Diese Bestandteile erzeugen den Ertrag, und deshalb spricht man von einer Unternehmenspacht oder Betriebspacht.

Aus dieser Einordnung folgt praktisch alles Weitere. Weil der Pächter die Früchte zieht, trägt er in der Regel auch die laufenden Betriebskosten und die Pflege des Inventars. Weil der Verpächter die Substanz behält, bleibt er üblicherweise für Dach und Fach zuständig. Weil ein ganzer Betrieb übergeht, stellen sich Fragen nach Personal, Versicherungen und Betriebspflicht, die es bei einer reinen Flächenmiete nicht gäbe.

Es gibt Fälle, in denen ein Mietvertrag passt: Wird eine unbebaute Fläche überlassen und errichtet der Nutzer den Platz erst selbst, liegt zunächst kein Betrieb vor. Sobald aber Bestandsgäste, Genehmigungen und Einnahmequellen mit übergehen, führt an der Pacht kein Weg vorbei. Welche Konstruktion für Ihre Fläche passt, gehört in die anwaltliche Prüfung, nicht in eine Vorlage aus dem Internet.

Der Markt ist enger, als die Suchzahlen vermuten lassen

Nach dem Google Ads Keyword-Planer wird der Begriff "Campingplatz pachten" in Deutschland rund 1.000-mal im Monat gesucht, gemessen als Zwölfmonatsschnitt bis Juli 2026. Das ist eine beachtliche Nachfrage. Ihr steht ein sehr schmales Angebot gegenüber: Nur wenige Plätze sind zu einem gegebenen Zeitpunkt tatsächlich zur Verpachtung ausgeschrieben.

Für Sie als Pachtinteressent heißt das zweierlei. Erstens: Warten auf ein Inserat ist keine Strategie. Die meisten Verpachtungen entstehen über direkte Ansprache, über Verbandskontakte und über Berater, die wissen, welcher Eigentümer in zwei Jahren aufhören möchte. Zweitens: Kommt ein Objekt auf den Markt, ist die Vorbereitungszeit knapp. Wer erst dann anfängt, Finanzierung, Konzept und Referenzen zusammenzustellen, kommt zu spät.

Für Sie als Eigentümer heißt es das Gegenteil: Sie sitzen in einem Markt mit deutlichem Nachfrageüberhang. Das ist angenehm, verleitet aber zu einem Fehler. Viele Bewerber bedeuten nicht viele geeignete Bewerber. Aus einer Liste von zwanzig Interessenten bleiben nach Prüfung von Eigenkapital, Branchenerfahrung und Betriebskonzept oft nur zwei oder drei übrig, denen Sie Ihren Platz für zwanzig Jahre anvertrauen würden. Wenn Sie noch grundsätzlich abwägen, hilft der Vergleich zwischen Verkauf und Verpachtung Ihres Campingplatzes, bevor Sie in Vertragsdetails einsteigen.

Wie sich die Pachthöhe bildet: drei Modelle und ihre Wirkung

Die Pachthöhe wird in der Praxis nach einem von drei Mustern gebildet. Jedes Muster verteilt das wirtschaftliche Risiko anders.

Die Festpacht ist ein fester Betrag pro Jahr oder pro Monat, unabhängig vom Geschäftsverlauf. Der Verpächter kennt seine Einnahme, der Pächter kennt seine Belastung. Ein gutes Jahr gehört vollständig dem Pächter, ein schlechtes Jahr trägt er allein.

Die Umsatzpacht ist ein Prozentsatz vom Netto-Jahresumsatz. Sie atmet mit dem Betrieb. Der Verpächter beteiligt sich am Erfolg, trägt aber auch die Schwankung mit. Für den Pächter sinkt das Risiko, dafür gibt er einen Teil des Aufschwungs ab. Umsatzpacht setzt Vertrauen und Transparenz voraus: Es muss geregelt sein, was zum Umsatz zählt, wann abgerechnet wird und welche Einsichtsrechte der Verpächter hat.

Die Kombination aus Sockelbetrag und Umsatzanteil ist das in der Praxis häufigste Modell. Der Sockel deckt die Grundlast des Eigentümers, etwa Kapitaldienst und Grundsteuer. Der Umsatzanteil beteiligt ihn an der Entwicklung. Der Sockel liegt dabei bewusst unter dem, was eine reine Festpacht wäre.

Eine vierte Variante, die vor allem bei sanierungsbedürftigen Plätzen vorkommt: eine gestaffelte Pacht, die in den ersten Jahren niedrig liegt und dann steigt. Sie gibt dem Pächter Luft für die Anlaufinvestitionen. Aus Sicht des Verpächters muss dann im Vertrag stehen, welche Investitionen diese Nachlassphase rechtfertigen und was passiert, wenn sie ausbleiben.

Rechenbeispiel: 180 Stellplätze und 640.000 Euro Jahresumsatz

Das Folgende ist ausdrücklich ein Rechenbeispiel und keine Prognose. Es zeigt die Mechanik, nicht den Marktpreis Ihres Platzes.

Die Annahmen, offen gelegt: ein Platz mit 180 Stellplätzen, davon ein Teil Dauercamper und ein Teil Touristik. Der Netto-Jahresumsatz beträgt im Normaljahr 640.000 Euro. Für dieses Beispiel nehmen wir an, dass nach allen Betriebskosten, aber vor Pacht und vor Unternehmerlohn, rund 18 Prozent des Umsatzes übrig bleiben, also 115.200 Euro. Diese 18 Prozent sind eine gesetzte Annahme für die Rechnung, kein Branchenwert. Als Pachtansatz setzen wir für die Festpacht 64.000 Euro und für die Umsatzpacht 10 Prozent an. Auch diese Werte sind gesetzt, damit die Modelle vergleichbar werden.

Nun drei Jahre: ein gutes Jahr mit 720.000 Euro Umsatz, das Normaljahr mit 640.000 Euro und ein schwaches Jahr mit 520.000 Euro, etwa nach einem verregneten Sommer.

Interessant wird es, wenn man ansieht, was beim Pächter bleibt. Im Normaljahr stehen den 115.200 Euro Betriebsergebnis vor Pacht 64.000 Euro Pacht gegenüber. Es bleiben rund 51.000 Euro für Unternehmerlohn, Rücklagen und Risiko. Im schwachen Jahr sinkt das Ergebnis vor Pacht auf rund 93.600 Euro. Mit Festpacht bleiben davon knapp 30.000 Euro, mit Umsatzpacht rund 42.000 Euro.

Diese Differenz von gut 12.000 Euro ist der Preis des Risikos, und er wechselt je nach Modell den Besitzer. Aus Sicht des Verpächters ist die Festpacht attraktiv, solange der Betrieb läuft. Sie wird zum Problem, wenn der Pächter sie in schwachen Jahren nicht mehr trägt und die Rückstände auflaufen. Aus Sicht des Pächters ist die Umsatzpacht der bessere Puffer, kostet aber im guten Jahr. Die Kombination bildet beides ab: Der Verpächter hat eine planbare Untergrenze, der Pächter eine Belastung, die im schwachen Jahr nachgibt.

Ein Punkt, der in solchen Rechnungen regelmäßig fehlt: die Instandhaltungsrücklage. Ist der Pächter für die Technik zuständig, muss er jährlich einen Betrag zurücklegen, den er nicht ausgeben darf. Wer diese Position nicht einplant, rechnet sich reich. Für die Prüfung der Zahlen eines konkreten Objekts hilft die Checkliste für den Kauf eines Campingplatzes, deren Prüfpunkte für die Pacht fast deckungsgleich sind.

Was der Pachtvertrag regeln muss: Laufzeit, Pachthöhe, Instandhaltung

Die Laufzeit muss die Investition überleben

Die Laufzeit muss zur Investitionsplanung passen. Ein Pächter, der ein Sanitärgebäude mitfinanziert, braucht eine Laufzeit, die über die Abschreibungsdauer hinausreicht, sonst zahlt er etwas ab, das er nicht zu Ende nutzen kann. Bewährt hat sich eine feste Grundlaufzeit plus Verlängerungsoptionen, die der Pächter einseitig ziehen kann. Aus Sicht des Verpächters sollten diese Optionen an Bedingungen geknüpft sein: keine Pachtrückstände, erfüllte Investitionszusagen, kein wesentlicher Verstoß gegen die Betriebspflicht. So bleibt die lange Bindung eine Belohnung für gute Führung und kein Automatismus.

Ohne Anpassungsklausel verliert die Pachthöhe an Substanz

Neben der Höhe gehört in den Vertrag, wie sie sich über die Jahre entwickelt. Ohne Anpassungsklausel verliert eine Festpacht über zwanzig Jahre spürbar an Wert. Üblich sind Klauseln, die an einen Preisindex anknüpfen, oft mit einer Schwelle, ab der die Anpassung greift. Aus Sicht des Pächters ist wichtig, dass die Anpassung in beide Richtungen wirkt und eine Obergrenze pro Schritt hat. Wertsicherungsklauseln unterliegen rechtlichen Anforderungen, deshalb gehört gerade dieser Absatz auf den Tisch einer Anwältin oder eines Anwalts.

Instandhaltung braucht eine Liste, kein Stichwort

Das ist der Punkt, an dem die meisten Verträge zu ungenau sind. "Instandhaltung trägt der Pächter" reicht nicht. Sinnvoll ist eine dreifache Trennung: Dach und Fach sowie tragende Konstruktion beim Verpächter, laufende Wartung und Kleinreparaturen beim Pächter, dazwischen eine betragsmäßige Grenze pro Einzelfall und ein Jahresdeckel. Ohne Deckel kann eine Summe von Kleinreparaturen einen Pächter in einem schlechten Jahr treffen. Nehmen Sie außerdem eine Liste der wesentlichen Anlagen auf: Kläranlage, Trinkwassernetz, Stromverteilung, Heizung, Wege. Für jede dieser Anlagen sollte klar sein, wer sie wartet und wer sie im Ernstfall ersetzt.

Investitionen, Dauercamper und Personal: die Positionen, die später teuer werden

Investitionen des Pächters müssen vor dem Bau geregelt sein, nicht danach

Ein guter Pächter investiert. Er baut ein Sanitärgebäude um, stellt Mietunterkünfte auf, digitalisiert die Buchung. Der Vertrag muss regeln, was mit diesen Investitionen bei Vertragsende geschieht. Drei Wege sind gängig: Der Pächter baut zurück, der Verpächter übernimmt gegen Entschädigung nach Restbuchwert, oder die Investition geht entschädigungslos über, weil sie über eine reduzierte Pacht bereits ausgeglichen wurde. Welcher Weg gilt, muss vor der ersten Investition feststehen, nicht danach. Aus Sicht des Pächters gehört dazu ein Zustimmungsverfahren mit Frist: Widerspricht der Verpächter nicht binnen einer vereinbarten Zeit, gilt die Investition als genehmigt. Sonst blockiert Schweigen die Entwicklung des Platzes.

Dauercamper-Verträge sind der eigentliche Betriebswert

Bei vielen Plätzen stammen die stabilsten Einnahmen von Dauercampern. Ihre Verträge sind der Kern des Betriebs und müssen ausdrücklich behandelt werden. Zu klären ist, ob der Pächter in die bestehenden Verträge eintritt oder neue schließt, wem geleistete Kautionen zustehen, wer offene Forderungen einzieht und wie mit mündlichen Zusagen aus früheren Jahrzehnten umgegangen wird. Ebenso wichtig: Wer wird bei Vertragsende wieder Vertragspartner der Dauercamper? Aus Sicht des Verpächters ist es riskant, wenn der scheidende Pächter kurz vor Vertragsende langfristige Dauercamper-Verträge zu niedrigen Sätzen abschließt. Eine Klausel, die für die letzten Jahre die Vertragsdauer neuer Dauercamper-Verhältnisse begrenzt, verhindert das.

Personal geht mit über, nicht nebenbei

Geht ein Betrieb im Ganzen über, kommen die bestehenden Arbeitsverhältnisse mit. Der Vertrag muss festhalten, welche Mitarbeitenden zum Betrieb gehören, welche Ansprüche bestehen und wie mit Urlaubsrückständen und Rückstellungen umgegangen wird. Lassen Sie sich eine vollständige Personalliste mit Eintrittsdaten, Vergütung und Vertragsart geben. Aus Sicht des Pächters ist die Belegschaft oft der wertvollste Teil der Übernahme, weil sie die Dauercamper kennt. Sie ist zugleich eine feste Kostenposition, die auch in einem schwachen Jahr bleibt. Die arbeitsrechtliche Seite des Betriebsübergangs gehört zwingend in fachliche Prüfung.

Versicherungen, Betriebspflicht und das Ende der Pacht

Wer welche Police hält

Regeln Sie, wer welche Police hält. Üblich ist: Der Verpächter versichert das Gebäude gegen Feuer, Sturm und Leitungswasser, der Pächter versichert Inventar, Betriebsunterbrechung und die Betriebshaftpflicht. Prüfen Sie ausdrücklich, ob Elementarschäden eingeschlossen sind, denn viele Plätze liegen am Wasser. Der Vertrag sollte den Nachweis der Policen verlangen, jährlich und nicht nur einmal zu Beginn.

Die Betriebspflicht schützt den Wert, den der Verpächter zurückbekommt

Die Betriebspflicht verpflichtet den Pächter, den Platz tatsächlich zu betreiben, und zwar in einem definierten Umfang. Ohne sie könnte ein Pächter die Öffnungszeiten reduzieren, die Gastronomie schließen und den Platz auf Dauercamper zurückfahren. Aus Sicht des Verpächters senkt das den Wert des Betriebs, den er am Ende zurückbekommt. Sinnvoll ist eine Regelung, die Saisonzeiten, Mindestöffnungstage, den Betrieb der Sanitäranlagen und die Erreichbarkeit der Rezeption benennt. Aus Sicht des Pächters darf die Betriebspflicht nicht so eng sein, dass sie unwirtschaftliche Wochen erzwingt; eine Öffnungsklausel für nachweislich defizitäre Randzeiten ist fair.

Kündigungsgründe brauchen Fristen, keine Automatik

Beide Seiten brauchen klare außerordentliche Kündigungsgründe. Auf Seite des Verpächters sind das typischerweise Pachtrückstände über eine definierte Höhe, Verstöße gegen die Betriebspflicht, Insolvenz und unerlaubte Untervergabe. Auf Seite des Pächters gehören dazu Fälle, in denen der Verpächter seine Instandhaltungspflichten nicht erfüllt oder eine erforderliche Genehmigung wegfällt. Wichtig ist ein Abmahnverfahren mit Fristen, damit nicht jeder Streit sofort das Vertragsende bedeutet.

Der Rückgabezustand entscheidet den letzten Streit

Am Ende muss feststehen, in welchem Zustand der Platz zurückgegeben wird. Die beste Absicherung ist ein Übergabeprotokoll zu Beginn, mit Fotos, Zählerständen, Inventarliste und einer Bewertung der wesentlichen Anlagen. Ohne dieses Protokoll streiten die Parteien nach fünfzehn Jahren darüber, ob die Wege schon 2026 rissig waren. Formulieren Sie den Rückgabemaßstab als "vertragsgemäßer Zustand unter Berücksichtigung normaler Abnutzung" und definieren Sie normale Abnutzung an den wichtigsten Positionen konkret.

Konkurrenzschutz wirkt in beide Richtungen

Der Konkurrenzschutz wirkt in zwei Richtungen. Aus Sicht des Pächters sichert er zu, dass der Verpächter nicht auf der Nachbarfläche einen zweiten Platz eröffnet oder Flächen an einen Wettbewerber verpachtet. Aus Sicht des Verpächters verhindert eine Klausel, dass der Pächter parallel einen konkurrierenden Platz im Umkreis betreibt und Buchungen dorthin lenkt. Legen Sie Radius und Dauer fest, und formulieren Sie den Radius so, dass er noch verhältnismäßig ist.

Beide Sichtweisen nebeneinander: worauf jede Seite achtet

Die sechs Fallstricke, die Pächter regelmäßig übersehen

Erstens: Die Instandhaltungsrücklage fehlt in der Kalkulation. Wer die Pacht aus dem Betriebsergebnis ableitet, ohne jährlich einen Betrag für Technik und Wege zurückzulegen, rechnet sich einen Gewinn aus, den es nicht gibt. Die Rechnung kommt im vierten oder fünften Jahr.

Zweitens: Die Genehmigungslage wird nicht geprüft. Baurechtliche Zulässigkeit, Bestandsschutz, wasserrechtliche Erlaubnisse und die Genehmigung für die Abwasserbehandlung sind Sache des Objekts, nicht des Pächters. Wenn eine dieser Grundlagen wackelt, betrifft es Ihren Betrieb sofort. Lassen Sie sich die Bescheide zeigen, nicht nur zusichern.

Drittens: Der Umsatzbegriff ist unscharf. Bei Umsatzpacht muss stehen, ob Kurtaxe, durchlaufende Posten, Strompauschalen, Waschmarken und Gutscheine zum Umsatz zählen. Ein Prozentpunkt Unterschied bei 640.000 Euro sind 6.400 Euro im Jahr.

Viertens: Mündliche Zusagen an Dauercamper. Über Jahrzehnte entstehen Absprachen, die in keinem Vertrag stehen: ein Stellplatz zum alten Satz, ein Vorzugsrecht, eine geduldete Terrasse. Der neue Pächter erbt die Erwartung, nicht die Rechtsgrundlage. Sprechen Sie das vor der Übernahme an und nehmen Sie eine Regelung auf.

Fünftens: Investitionen ohne schriftliche Zustimmung. Wer baut und erst später fragt, verliert im Zweifel den Anspruch auf Entschädigung. Lassen Sie jede größere Maßnahme schriftlich zustimmen, auch wenn das Verhältnis gut ist. Verhältnisse ändern sich, Nachfolger auf Eigentümerseite erst recht.

Sechstens: Die Anlaufphase wird zu kurz kalkuliert. Ein Pächterwechsel kostet Gäste. Manche Dauercamper warten ab, manche Stammgäste probieren einen anderen Platz. Rechnen Sie die ersten ein bis zwei Saisons mit einem Sicherheitsabschlag und sorgen Sie für Liquiditätsreserve, statt sie über eine zu hohe Pacht wegzudiskutieren.

Für Eigentümer: woran Sie einen geeigneten Pächter erkennen

Aus Sicht des Verpächters ist die Auswahl wichtiger als jede Klausel. Ein guter Vertrag rettet Sie nicht vor einem ungeeigneten Pächter, er verkürzt nur den Schaden. Achten Sie auf vier Dinge.

Erstens auf Eigenkapital und Liquidität. Fragen Sie nicht nur nach dem Kaufpreis für das Inventar, sondern nach der Reserve für die ersten beiden Jahre. Lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung und eine Liquiditätsplanung zeigen.

Zweitens auf Betriebserfahrung. Quereinsteiger können sehr gute Gastgeber sein, wenn sie Betriebserfahrung aus einem verwandten Feld mitbringen, etwa Hotellerie oder Gastronomie, oder wenn sie eine erfahrene Platzleitung einstellen. Ein Bewerber ohne jede operative Erfahrung, der die Saisonlogik unterschätzt, ist ein Risiko, egal wie überzeugend der Auftritt ist.

Drittens auf das Konzept für Ihre Dauercamper. Fragen Sie konkret: Wie gehen Sie mit den 90 Dauerstandplätzen um? Wer eine schnelle Umwandlung in Touristik plant, verändert Ihren Platz grundlegend und riskiert Konflikte, die auf Sie zurückfallen.

Viertens auf Referenzen und Persönlichkeit. Sprechen Sie mit früheren Verpächtern oder Banken. Und achten Sie darauf, wie jemand über den Platz spricht, den Sie aufgebaut haben. Wer Ihren Betrieb in der ersten Stunde nur als sanierungsbedürftig beschreibt, wird ihn auch später so behandeln.

Welche Sicherheiten üblich sind

Üblich sind eine Barkaution oder eine Bankbürgschaft in Höhe mehrerer Monatspachten. Bei einer Gesellschaft als Pächterin kommt häufig eine persönliche Mithaftung der handelnden Gesellschafter dazu, weil eine junge Betriebsgesellschaft sonst kein Haftungssubstrat hat. Ergänzend werden vereinbart: die jährliche Vorlage des Jahresabschlusses, der Nachweis der Versicherungen, eine Pflicht zur Bildung einer Instandhaltungsrücklage und Einsichtsrechte in die Buchhaltung, wenn eine Umsatzpacht vereinbart ist.

Übertreiben Sie es nicht. Sicherheiten, die das gesamte Privatvermögen eines Pächters binden, schrecken genau die erfahrenen Gastgeber ab, die Sie eigentlich suchen. Die Balance liegt darin, den Ausfall der ersten Monate abzusichern und darüber hinaus auf Transparenz statt auf Haftung zu setzen. Wie ein Auswahlverfahren strukturiert abläuft, beschreiben wir auf der Seite zur Verpachtung von Campingplätzen.

Was Sie als Nächstes tun können

Wenn Sie pachten wollen: Stellen Sie Ihre Unterlagen zusammen, bevor ein Objekt auf den Markt kommt. Finanzierungsrahmen, Lebenslauf mit Betriebserfahrung, ein kurzes Betriebskonzept und eine Liquiditätsplanung reichen für den ersten Kontakt. Prüfen Sie bei jedem Objekt zuerst Genehmigungslage, Zustand der Technik und Dauercamper-Struktur, danach erst die Pachthöhe.

Wenn Sie verpachten wollen: Sortieren Sie vor der Ansprache von Interessenten Ihre Unterlagen. Genehmigungen, Pläne, Wartungsverträge, Dauercamper-Liste, Personalübersicht und die Zahlen der letzten drei Jahre. Wer diese Mappe vorlegen kann, verhandelt aus einer anderen Position und bekommt bessere Bewerber.

Und für beide Seiten gilt derselbe Satz: Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Er ordnet die Themen und benennt die Punkte, über die verhandelt wird. Der konkrete Pachtvertrag gehört vor der Unterschrift zu einer Anwältin oder einem Anwalt mit Erfahrung in Gewerberaum- und Unternehmenspacht, die steuerliche Seite zu einer Steuerberatung.

morja berät zu Betriebsführung, Nachfolge und Entwicklung von Campingplätzen, findet Betreiber oder Pächter und begleitet Eigentümer und Pachtinteressenten durch Auswahl, Verhandlung und Übergabe.